投资性房地产审计

　　投资性房地产审计是指对投资性房地产进行的审计。审计目标为证实企业报表中投资性房地产的账面价值是否完整、是否由被审计单位拥有或控制、是否存在、计价与分摊是否正确、是否恰当列报。

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其中房地产中的房指房屋建筑物及构筑物，地指的是土地使用权。

　　正常的审计中我们需要：

　　一、获取被审计单位投资性房地产明细表（看其构成及占报表资产比重）并获取去房管局打印的《不动产产权情况表》（里面的信息非常全面如房产土地基本信息、是否存在抵押、质押等信息）；

　　二、结合获取的明细表对本期增减变动如为外购需企业提供购买合同或协议、发票、验收报告、房产证及土地证，如为固定资产转入需企业提供出租合同或协议、股东会或董事会会议纪要等。如为本期减少的投资性房地产看是转换减少还是处置，如转换需检查企业转换账务处理是否正确，如为处置需获取处置合同、发票、回单、政府文件（如有）等；

　　三、检查并询问被审计单位选用投资性房地产计量模式依据是否充分，相应检查被审计单位以前年度的报告是如何披露的（看会计政策是否存在一致性），需要注意之前企业已采用公允价值模式计量的不允许转为成本模式计量；

　　四、对于投资性房地产企业一般采用成本模式计量，需要对其进行减值测试（一般不会减值……）；

　　五、对投资性房地产实施监盘程序，监盘过程重点关注其现状况（也可以对减值测提供参考）、关注是否与证载信息一致，如不一致需要找出不一致的原因；

　　六、检查被审计单位收入成本确认分摊是否准确（企业一般是收付实现制入账即按票入账）。

会计处理参考

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产会计核算方法可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算。采用公允价值模式的前提条件：企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　一、成本模式。采用成本模式计量投资性房地产的主要会计处理如下：

　　(一)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“存款”、“在建工程”等科目。

　　借：投资性房地产——成本

　　　　在建工程减值准备

　　　　贷：银行存款或在建工程

　　(二)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

　　借：投资性房地产——成本

　　　　存货跌价准备

　　　　贷：开发产品

　　（三）将自用的建筑物等转换为以成本模式计量的投资性房地产，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。

　　借：投资性房地产

　　　　累计折旧

　　　　固定资产减值准备

　　　　贷：固定资产

　　　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　　　投资性房地产减值准备

　　(四)按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

　　计提折旧：

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产累计折旧

　　取得租金：

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）/应交税费——简易计税

　　计提减值准备：

　　借：资产减值损失

　　　　贷：投资性房地产减值准备

　　（五）将成本计量模式的投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

　　借：固定资产

　　　　累计折旧

　　　　固定资产减值准备

　　　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　　　投资性房地产减值准备

　　(六)处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税(销项税额)/应交税费——简易计税

　　应缴纳土地增值税：

　　借：税金及附加

　　　　贷：应交税费——应交土地增值税

　　结转成本：

　　借：其他业务成本

　　　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　二、公允价值模式。采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理如下：

　　(一)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目(成本)，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

　　借：投资性房地产

　　　　贷：银行存款或在建工程

　　(二)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目(成本)，按其账面余额，贷记“开发产品”科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

　　借：投资性房地产

　　　　公允价值变动损益

　　　　存货跌价准备

　　　　贷：开发产品

　　　　　　其他综合收益

　　（三）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目(成本)，按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

　　借：投资性房地产

　　　　累计折旧

　　　　公允价值变动损益

　　　　固定资产减值准备

　　贷：固定资产

　　　　其他综合收益

　　(四)资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目(公允价值变动)，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。

　　借：投资性房地产——公允价值变动

　　　　贷：公允价值变动损益(或相反分录)

　　(五)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目(成本、公允价值变动)，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

　　借：固定资产（公允价值）

　　　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　投资性房地产——公允价值变动

　　　　　　贷：公允价值变动损益（或借方）

　　(六)处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目(成本)、贷记或借记本科目(公允价值变动)；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的金额，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成本”科目。

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税(销项税额)/应交税费——简易计税

　　应缴纳土地增值税：

　　借：税金及附加

　　　　贷：应交税费——应交土地增值税

　　结转成本：

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　投资性房地产——公允价值变动(或借记)

　　借：公允价值变动损益

　　　　贷：其他业务成本(或相反分录)

　　结转其他综合收益时：

　　借：其他综合收益

　　　　贷：其他业务成本

　　三、成本模式转为公允价值模式的会计处理。企业对投资性房地产的计量模式一经确认，不得随意变更。投资性房地产用公允价值模式计量不能转为成本模式，投资性房地产后续计量只可以由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。投资性房地产成本模式转为公允价自模式计量时，将转换日投资性房地产的公允价值作为入账价值，以转换日原账面价值与公允价值的差额为基础调整起初留存收益。具体分录为：

　　借：投资性房地产——成本(转换日的公允价值计量)

　　　　投资性房地产累计折旧(或摊销)

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产(转换日原账面余额)

　　　　　　盈余公积(也可能在借方)

　　　　　　利润分配——未分配利润(也可能在借方)

　　投资性房地产科目具体的审计程序和过程介绍：

　　采用成本模式计量的投资性房地产，其审计程序与固定资产和无形资产相似，都需要进行折旧、摊销的测算，而采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧和摊销，但对于公允价值的确定应取得充分适当的审计证据，注意已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　一、投资性房地产审计需获取的资料

　　1、投资性房地产台账；

　　2、会议决议、租赁合同等；

　　3、房产证、土地使用权证等权属证书；

　　4、折旧摊销表；

　　5、其他资料。

　　二、投资性房地产审计步骤

　　第一步：取得企业的明细账、总账（或科目余额表）及相关资料，编制审定表和明细表；

　　第二步：对投资性房地产执行分析性程序；

　　第三步：将投资性房地产明细表与客户投资性房地产登记簿核对，并实地检查投资性房地产；

　　第四步：检查投资性房地产增加的计价；

　　第五步：查验有关所有权证明文件，确定投资性房地产是否归客户所有，关注其抵押担保等情况；

　　第六步：对投资性房地产后续计量选用成本计量模式的，确定投资性房地产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）的计提是否正确；

　　第七步：检查投资性房地产是否发生减值准备；

　　第八步：复核投资性房地产租金收入，检查其会计处理是否正确；

　　第九步：与其他相关科目核对，编制交叉索引；

　　第十步：与报表附注进行核对；

　　第十一步：其他需执行的程序。

　　三、投资性房地产审计程序和审计过程介绍

　　1、编制审定表和明细表，三表核对一致

　　获取投资性房地产明细表，编制投资性房地产的审定表和明细表，确保投资性房地产在财务报表、审定表、明细表和披露表中的金额核对一致。

　　提示：

　　和其他实质性底稿一样，编制审定表和明细表的过程其实就是是核对数据的过程，也是执行预付款项其他审计程序的基础；审计人员应认真核对相关会议决议、租赁合同等资料，确定其是否应作为投资性房地产；与客户讨论计量模式选用的理由及依据。

　　2、投资性房地产变动分析

　　按照类别分析房屋建筑物和土地使用权原值的增减变动是否符合企业的具体情况，是否具有合理性；本期和上期投资性房地产进行比较。

　　3、将投资性房地产明细表与客户投资性房地产登记簿核对，并实地检查投资性房地产

　　（1）获取客户投资性房地产登记簿，将明细表中本期投资性房地产的增加和减少与之核对；

　　（2）对其进行实地检查，复核各项资产是否真实存在

　　提示：

　　投资性房地产一般发生不多，可逐个检查，一般情况下可与固定资产的检查结合进行。

　　4、检查投资性房地产增加的计价

　　检查本期增加系购买还是由其他科目转入，如系购买应追查至购买协议（合同）、原始发票、验收报告等，以确认其有效性、金额的正确性以及新增投资性房地产是否经过有效的批准等；如系转入应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值（成本模式下）。

　　提示：

　　检查重点应是由其他科目转入的计价，如为购买，其审计程序同其他资产审计。

　　5、查验有关所有权证明文件，确定投资性房地产是否归客户所有，关注其抵押担保等情况，获取相关权证，编制产权证明核对表。

　　提示：

　　产权证明的核对与固定资产基本相同，详见固定资产审计案例。

　　6、对投资性房地产后续计量选用成本计量模式的，确定投资性房地产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）的计提是否正确；

　　（1）确定投资性房地产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）的计提是否正确（成本计量模式）；

　　（2）将本期折旧和摊销金额与利润表营业成本中的相应数字核对。

　　提示：

　　成本计量模式下的折旧、摊销政策一般应与固定资产、无形资产的折旧、摊销政策一致。

　　7、检查投资性房地产是否发生减值准备

　　根据对投资性房地产租金收入的测算，其未来租金收入远远大于其帐面价值，故未发生减值迹象。

　　8、复核投资性房地产租金收入，检查其会计处理是否正确

　　获取租赁合同等文件，重新计算租金收入，检查投资性房地产的租金收入计算是否正确，会计处理是否正确，租金收入是否计入营业收入。

　　提示：

　　可与其他业务收入审计结合进行。

　　9、检查投资性房地产列报

　　检查投资性房地产列报是否恰当。

　　提示，投资性房地产包括了成本计量及公允价值计量两种模式，实务中成本计量模式经常遇到，公允价值计量模式比较少见。成本计量模式其审计程序基本同固定资产及无形资产的审计；公允价值计量模式的，除存在、所有权的审计程序相同之外，重点是公允价值计量模式确定的依据，公允价值的选用，转换日及后续计量的会计处理。实务中遇到公允价值计量模式的，应与小组长、项目经理及时沟通，确定相应的审计程序。