房地产会计

　　房地产会计是用来管理房地产经济业务的一种行业会计。它运用会计学的基本理论和方法，以货币为基本计量单位，对房地产企业经济活动进行全面、综合、连续、系统的核算和监督。

　　房地产会计作用

　　通过房地产会计，能够有效的呈现出房地产在开发经营过程中发生的各种经济业务，可以加大对经营情况的管理，并且可以正确计算出各项开发产品的成本，促使各项成本不断降低，以此提高经济效益。

　　房地产会计岗位职责

　　1.负责日常会计核算，编制会计凭证、编制财务报表，确保财务数据的准确性和完整性。

　　2.负责税务申报和税务筹划，优化税务支出，确保税务合规。

　　3.管理成本，进行预测、控制和分析，协助完成公司利润目标。

　　4.定期进行财务分析，为管理层提供决策支持。

　　5.参与资产评估和处置，监控资产使用情况。

　　6.协助编制和监控财务预算，分析预算执行情况。

　　7.监督内部财务流程，确保财务活动的合规性和安全性。

　　8.完成领导交办的其他财务相关工作。

　　房地产企业会计业务处理指南

　　一、资产类会计科目的核算

　　（一）库存现金

　　1.现金提取：从银行提取现金，库存现金增加，银行存款相应减少，会计分录为：

　　借：库存现金

　　　　贷：银行存款

　　2.支取与预支：当企业内部发生支取现金或预支现金的业务时，会产生对相关对象的应收款项，会计分录如下：

　　借：其他应收账——XX（公司名称或者个人姓名）

　　　　贷：库存现金

　　（二）应收账款

　　应收账款用于核算企业在房地产开发经营过程中，因转让、销售开发产品、出租房屋及提供劳务等业务，向购买、接受或租用单位及个人收取的款项。

　　1.销售与租赁业务：企业出售租赁商品房但款项尚未收到时，确认主营业务收入并核算增值税销项税额，会计分录为：

　　借：应收账款——XX公司或个人

　　　　贷：主营业务收入

　　应交税费-应交增值税（销项税额）

　　2.材料出让业务：出让材料未收到款项时，确认其他业务收入及增值税销项税额，会计分录为：

　　借：应收账款——XX公司

　　　　贷：其他业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

　　3.款项收回：当企业成功收回之前的应收账款时，银行存款增加，应收账款减少，会计分录为：

　　借：银行存款

　　　　贷：应收账款

　　（三）坏账准备

　　坏账准备是为应对可能无法收回的应收账款而设置的，有直接转销法和备抵法两种核算方法。

　　1.坏账准备金提取：按规定提取坏账准备金时，增加信用减值损失，同时计提坏账准备，会计分录为：

　　借：信用减值损失

　　　　贷：坏账准备

　　2.坏账发生：当确定应收账款无法收回，即发生坏账时，冲减已计提的坏账准备，会计分录为：

　　借：坏账准备

　　　　贷：应收账款

　　3.已转销应收账款收回：已转销的应收账款又收回时，先恢复应收账款，再进行收款的账务处理，会计分录为：

　　借：应收账款

　　　　贷：坏账准备

　　借：银行存款

　　　　贷：应收账款

　　（四）应收票据

　　应收票据是房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

　　1.收到商业汇票：销售商品房收到商业汇票时，确认主营业务收入及增值税销项税额，会计分录为：

　　借：应收票据——XX公司

　　　　贷：主营业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

　　2.商业汇票到期：

　　无息商业汇票：商业汇票到期，收到银行存款，冲减应收票据，会计分录为：

　　借：银行存款

　　　　贷：应收票据——XX公司

　　有息商业汇票：除本金外，还有利息收入，利息计入财务费用，会计分录为：

　　借：银行存款

　　　　贷：应收票据——XX公司

　　　　　　财务费用

　　（五）预付账款

　　预付账款是企业按合同预付给承包单位的工程款和备料款，设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

　　1.预付承包单位款项：

　　支付工程款和备料款：企业按合同支付款项时，预付账款增加，银行存款减少，会计分录为：

　　借：预付账款——预付承包单位款

　　　　贷：银行存款

　　拨付抵作备料款的材料：以材料抵作备料款时，预付账款增加，原材料减少，会计分录为：

　　借：预付账款——预付承包单位款

　　　　贷：原材料

　　工程结算：企业与承包单位按月或按季结算工程时，确认开发成本，形成应付账款，会计分录为：

　　借：开发成本

　　　　贷：应付账款——应付工程款

　　扣回预付款：从应付工程款中扣回预付的工程款和备料款，会计分录为：

　　借：应付账款——应付工程款

　　　　贷：预付账款——预付承包单位款

　　补付余额：若应付账款还有余额，用银行存款补付，会计分录为：

　　借：应付账款——应付工程款

　　　　贷：银行存款

　　2.预付供应商材料价款：

　　支付预付款：预付给供应商材料价款时，会计分录为：

　　借：预付账款——预付供应单位款

　　　　贷：银行存款

　　材料入库及抵扣：材料验收入库，确认原材料及进项税额，冲减预付账款并确认应付账款，会计分录为：

　　借：原材料

　　　　应交税费-应交增值税（进项税额）

　　　　贷：应付账款——应付购货款

　　借：应付账款——应付购货款

　　　　贷：预付账款——预付供应单位款

　　补付余额：若应付账款有余额，用银行存款补付，会计分录为：

　　借：应付账款——应付购货款

　　　　贷：银行存款

　　（六）委托加工物资

　　委托加工物资用于核算委托外单位加工的各种材料的实际成本，企业需与加工单位签订加工合同。

　　1.发出材料：发出材料委托外单位加工时，委托加工物资增加，原材料减少，会计分录为：

　　借：委托加工物资

　　　　贷：原材料

　　2.加工完成入库：加工完成后，支付加工费用及增值税，验收入库，会计分录为：

　　借：委托加工物资

　　　　应交税费-应交增值税（进项税额）

　　　　贷：银行存款

　　借：原材料——XX材料

　　　　贷：委托加工物资

　　（七）周转材料

　　周转材料是企业可多次使用，逐渐转移价值但仍保持原有形态且不确认为固定资产的材料，如包装物、低值易耗品及建筑承包企业的钢模板等。

　　自营工程领用生产工具时，一次性摊销计入成本费用，会计分录为：

　　借：开发间接费用

　　　　贷：周转材料

　　（八）开发产品

　　开发产品是企业完成全部开发过程并验收合格，可按合同移交购货单位或对外销售的产品，包括建设场地、房屋等。

　　1.竣工验收：产品竣工验收时，开发成本结转为开发产品，会计分录为：

　　借：开发产品

　　　　贷：开发成本

　　2.销售结转：对外销售转让开发产品，月份终了按时结转开发成本，会计分录为：

　　借：主营业务成本

　　　　贷：开发产品

　　（九）周转房

　　周转房是企业用于安置拆迁居民周转使用的房屋，设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目。

　　1.周转房建成使用：周转房按实际搭建成本从开发产品转入，会计分录为：

　　借：周转房——在用周转房

　　　　贷：开发产品——房屋

　　2.周转房摊销：按月计提周转房摊销，根据使用对象计入开发成本或开发间接费用，会计分录为：

　　借：开发成本或开发间接费用

　　　　贷：周转房——周转房摊销

　　3.维修费用处理：

　　金额较小：维修费用直接计入开发成本或开发间接费用，会计分录为：

　　借：开发成本或开发间接费用

　　　　贷：银行存款

　　金额较大：先计入长期待摊费用，再分次摊入成本费用，会计分录为：

　　借：长期待摊费用

　　　　贷：银行存款

　　之后分次摊入相关成本费用科目

　　（十）固定资产

　　1.购入固定资产：

　　不需要安装：购入不需要安装的固定资产，按成本及进项税额入账，会计分录为：

　　借：固定资产

　　　　应交税费——应交增值税（进项税额）

　　　　贷：银行存款

　　需要安装：

　　购入时：先计入在建工程，会计分录为：

　　借：在建工程

　　　　应交税费——应交增值税（进项税额）

　　　　贷：银行存款

　　支付安装费用：安装费用计入在建工程，会计分录为：

　　借：在建工程

　　　　贷：银行存款

　　安装完毕交付使用：在建工程转为固定资产，会计分录为：

　　借：固定资产

　　　　贷：在建工程

　　2.自制自建固定资产：

　　支付相关费用：支付土地征用费及堪设计费等，计入在建工程，会计分录为：

　　借：在建工程

　　　　贷：银行存款

　　领用材料：领用材料用于在建工程，会计分录为：

　　借：在建工程

　　　　贷：原材料

　　分配工资和福利费：建筑工人的薪酬计入在建工程，会计分录为：

　　借：在建工程

　　　　贷：应付职工薪酬——工资/福利费

　　完工交付使用：工程完工交付使用，在建工程转为固定资产，会计分录为：

　　借：固定资产

　　　　贷：在建工程

　　3.其他单位投资转入固定资产：根据投资协议等，按固定资产价值增加实收资本，会计分录为：

　　借：固定资产

　　　　贷：实收资本

　　4.改扩建固定资产：

　　开始改扩建：将固定资产账面价值转入在建工程，会计分录为：

　　借：在建工程

　　　　累计折旧

　　　　贷：固定资产

　　残料变卖：残料变卖取得收入，计入营业外收入并核算增值税销项税额，会计分录为：

　　借：银行存款

　　　　贷：营业外收入

　　　　　　应交税费——应交增值税(销项税额)

　　支付扩建工程款：扩建工程款计入在建工程，会计分录为：

　　借：在建工程

　　　　贷：银行存款

　　工程竣工：工程竣工，在建工程转为固定资产，会计分录为：

　　借：固定资产

　　　　贷：在建工程

　　（十一）无形资产

　　无形资产是企业长期使用且无实物形态的资产，包括专利权、非专利技术等。虽然文中未详细提及账务处理，但在实际业务中，取得无形资产时按成本入账；摊销时，根据用途计入相关成本费用科目。

　　二、负债类会计科目的核算

　　（一）应付账款

　　应付账款是企业因购买材料物资或接受劳务而应付给供应单位的款项。

　　1.工程价款结算预支：企业收到承包单位转来的工程价款结算预支单时，确认开发成本，形成应付账款，会计分录为：

　　借：开发成本

　　　　贷：应付账款

　　2.预支款抵冲：用之前的预付账款抵冲应付账款，会计分录为：

　　借：应付账款

　　　　贷：预付账款

　　3.补付余款：若应付账款还有余额，用银行存款补付，会计分录为：

　　借：应付账款

　　　　贷：银行存款

　　（二）预收账款

　　预收账款是企业按合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金，以及代建工程收取的代建工程款。

　　1.收到预付款：企业收到预付款时，银行存款增加，预收账款增加，会计分录为：

　　借：银行存款

　　　　贷：预收账款——预收代建工程款

　　2.提交结算单：提交工程价款结算单时，确认主营业务收入及增值税销项税额，同时将预收账款转为应收账款，会计分录为：

　　借：应收账款

　　　　贷：主营业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

　　借：预收账款——预收代建工程款

　　　　贷：应收账款

　　3.收回余款：收回剩余款项时，银行存款增加，应收账款减少，会计分录为：

　　借：银行存款

　   　　贷：应收账款

　　（三）应付职工薪酬

　　1.工资发放：开出现金支票发放工资，先从银行提取现金，再进行发放，同时扣除个人承担的社保、公积金及个人所得税，会计分录为：

　　借：库存现金

　　　　贷：银行存款

　　借：应付职工薪酬

　　　　贷：库存现金

　　　　　　其他应收款——个人承担社保/公积金

　　　　　　应交税费——应交个人所得税

　　2.工资计提：月末根据人员所在部门，将工资费用分配计入开发成本、开发间接费用、销售费用、管理费用等，会计分录为：

　　借：开发成本

　　　　开发间接费用

　　　　销售费用

　　　　管理费用

　　　　贷：应付职工薪酬

　　（四）应交税费

　　应交税费核算企业应向国家交纳的各项税金，包括增值税、城市维护建设税等多种税种。

　　1.月末计提：月末计提除所得税外的税金，计入税金及附加，会计分录为：

　　借：税金及附加

　　　　贷：应交税费——应交城市维护建设税

　　　　　　应交税费——应交教育费附加

　　　　　　应交税费——应交地方教育费附加等

　　2.季度末计算所得税：季度末计算所得税，计入所得税费用，会计分录为：

　　借：所得税费用

　　　　贷：应交税费——应交所得税

　　3.实际交纳：实际缴纳税金时，减少应交税费和银行存款，会计分录为：

　　借：应交税费——XX税

　　　　贷：银行存款

　　三、成本与费用类会计科目的核算

　　（一）开发成本

　　开发成本是房地产开发企业的关键成本科目，若能确定核算对象，直接计入该科目，其主要包括土地征用及拆迁补偿费等多项费用。设置“土地开发”等二级明细。

　　1.开发土地成本：

　　支付费用：可能通过银行存款支付，也可能形成应付账款，会计分录为：

　　借：开发成本——土地开发

　　　　贷：银行存款

　　或应付账款——XX公司

　　分配间接费用：将应分摊的间接费用计入土地开发成本，会计分录为：

　　借：开发成本——土地开发

　　　　贷：开发间接费用

　　2.配套设施开发：

　　支付费用：支付配套设施开发费用，计入配套设施开发成本，会计分录为：

　　借：开发成本——配套设施开发

　　　　贷：银行存款

　　领用设备或材料：领用库存设备或材料用于配套设施开发，会计分录为：

　　借：开发成本——配套设施开发

　　　　贷：库存设备或原材料

　　分配间接费用：分摊间接费用，会计分录为：

　　借：开发成本——配套设施开发

　　　　贷：开发间接费用

　　3.房屋开发费用：房屋开发过程中能分清对象的费用，直接计入房屋开发成本，会计分录为：

　　借：开发成本——房屋开发

　　　　贷：银行存款

　　4.房屋施工成本：

　　-出包方式：根据已完工程月报或价款结算单，支付款项或形成应付账款，会计分录为：

　　借：开发成本——房屋开发

　　　　贷：银行存款

　　　　　　应付账款——应付工程款

　　自营方式：涉及银行存款、应付账款、应付职工薪酬、原材料或库存设备等，会计分录为：

　　借：开发成本——房屋开发

　　　　贷：银行存款

　　　　　　应付账款——应付工程款

　　　　　　应付职工薪酬

　　　　　　原材料或库存设备

　　5.代建工程开发成本：

　　费用支出：可能通过银行存款、原材料或库存现金支付，会计分录为：

　　借：开发成本——代建工程开发

　　　　贷：银行存款

　　　　　　原材料

　　　　　　库存现金

　　分摊间接费用：分摊间接费用，会计分录为：

　　借：开发成本——代建工程开发

　　　　贷：开发间接费用

　　竣工结转：工程竣工，将代建工程开发成本转为开发产品，会计分录为：

　　借：开发产品——代建工程

　　　　贷：开发成本——代建工程开发

　　移交结转：移交委托单位后，确认主营业务成本，减少开发产品，会计分录为：

　　借：主营业务成本——代建工程结算成本

　　　　贷：开发产品——代建工程

　　（二）开发间接费用

　　开发间接费用是直接组织和管理开发项目发生的费用，包括管理人员工资等。

　　1.费用发生：费用发生时，可能通过银行存款支付，也可能形成应付账款或应付职工薪酬，会计分录为：

　　借：开发间接费用

　　　　银行存款

　　　　应付账款

　　　　应付职工薪酬

　　2.费用分配：将间接费用分配计入开发成本，会计分录为：

　　借：开发成本——房屋开发等

　　　　贷：开发间接费用

　　3.竣工结转：房屋竣工，将开发成本结转为开发产品，会计分录为：

　　借：开发产品——房屋

　　　　贷：开发成本——房屋开发

　　（三）管理费用

　　管理费用是开发企业行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、办公费等。发生时借记“管理费用”，贷记相关科目。

　　（四）财务费用

　　财务费用包括开发经营过程中的利息净支出、汇兑损益等。发生财务费用时，借记“财务费用”，贷记相关科目。

　　（五）销售费用

　　销售费用是为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用，包括产品销售前的改装修复费等，以及销售过程中的广告宣传费等。

　　发生销售费用时，如果通过银行存款支付，会计分录为：

　　借：销售费用

　　　　贷：银行存款

　　若费用发生但尚未支付，形成应付账款，会计分录为：

　　借：销售费用

　　　　贷：应付账款