投资性房地产后续计量

　　投资性房地产后续计量，意思就是持有投资性房地产后所发生的计量活动，一般就是折旧、摊销、减值，或者是成本模式转为公允价值模式了。

　　投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

　　投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

　　二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

　　(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。

　　(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额作相反的会计分录。

　　三、投资性房地产后续计量模式的变更

　　为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

　　只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

　　成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有存在确凿证据证明投资性房地产的公允价值可持续可靠获得时，才能使用公允价值计量

　　1.成本法进行后续计量的投资性房地产

　　（1）科目设置

　　投资性房地产

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备

　　（2）会计处理

　　计提折旧或进行摊销时

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

　　计提减值准备时

　　借：资产减值损失

　　　　贷：投资性房地产减值准备

　　取得租金收入

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税——销项税额

　　2.公允价值计量的投资性房地产

　　（1）科目设置

　　投资性房地产——成本

　　投资性房地产——公允价值变动

　　公允价值变动损益

　　（2）会计处理

　　公允价值变动时（借贷方向根据实际情况）：

　　借：投资性房地产——公允价值变动

　　　　贷：公允价值变动损益

　　取得租金收入

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税——销项税额

　　3.投资性房地产计量模式的转换

　　投资性房地产只允许由成本计量模式转换为公允价值模式，不允许由公允价值转换为成本计量

　　整体逻辑：清除成本模式下投资性房地产相关科目余额，以转换当日投资性房地产的公允价值作为“投资性房地产——成本”的入账价值，差额调整期初留存收益

　　账务处理：

　　借：投资性房地产——成本

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　　　　　利润分配——未分配利润（可借可贷）

　　　　　　盈余公积（可借可贷）