投资性房地产转换

　　投资性房地产转换是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

　　投资性房地产可以从成本模式转为公允模式，但是在公允价值模式下不能直接转为成本模式。虽然公允模式可以间接地转为成本模式，但也需要从公允价值模式下的投资性房地产转为非投资性房地产，再从非投资性房地产转为成本模式下的投资性房地产。确切的说非投跟投房是两个不同概念，适用于两个不同的会计准则，因此可以相互转换。

　　投资性房地产的转换涉及从一种计量模式或用途类别转向另一种。想象你有一间店铺，之前是用来出租的（投资性房地产），现在想自己开店用（自用房地产），或者反过来，这就是投资性房地产的转换。转换时，我们需要改变账目处理方式，确保财务记录准确反映这种变化。

　　讲原理：

　　转换规定确保了企业经济活动的真实反映，防止人为操纵利润。转换时，企业需按转换日的公允价值重新计量，好处是能即时体现资产价值变化，不利之处可能是增加了会计估计的主观性。转换分为两大类：计量模式转换（成本转公允价值）和用途转换（投资性转自用或存货）。这些转换都有严格的条件和会计处理流程，确保信息的可靠性和透明度。

　　需要注意，自用的房地产转投资性房地产如果有增值非常容易导致认为操纵利润，为了避免这种风险，所以强行规定增值部分记所有者权益类科目“其他综合收益”，其他情况都是记公允价值变动损益。

　　根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：

　　第十三条，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

　　（一）投资性房地产开始自用。

　　（二）作为存货的房地产，改为出租。

　　（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

　　（四）自用建筑物停止自用，改为出租。

　　第十四条，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　第十五条，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

　　第十六条，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

　　1.房地产转换形式。房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的转变。房地产转换形式主要包括：

　　（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。

　　（2）作为存货的房地产改为出租，相应地由存货转换为投资性房地产。

　　（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。

　　（4）自用建筑物停止自用改为出租（必须有确凿证据表明其发生了实际状态上的改变），相应地由固定资产转换为投资性房地产。

　　（5）房地产开发企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

　　（1）自用房地产或存货转换为投资性房地产，租赁期开始日或用于资本增值的日期。空置建筑物或在建建筑物是董事会或类似机构作出书面决议的日期。租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。

　　（2）投资性房地产转换为自用房地产，转换日是房地产达到自用状态的日期。

　　（3）投资性房地产”转换为“存货，转换日是租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

　　1.成本模式

　　企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产、无形资产、存货等。例如，企业将出租的厂房收回，改为用于生产本企业的产品，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

　　【注】房地产开发企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。转换为存货时，应当按照该项投资性房地产的账面价值，借记“开发成本”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

　　【注】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，转换为非投资性房地产，实际上就是投资性房地产和固定资产或无形资产之间的变换，原先投资性房地产计提的折旧或摊销，也转为固定资产或无形资产的折旧或摊销，原先投资性房地产计提的减值也转为固定资产或无形资产的减值，有点像一开始就以固定资产或无形资产进行会计处理。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，对利润表没有影响，该计提的折旧、摊销或减值已经计提过影响过利润表了。

　　2.公允价值模式

　　企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

　　转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

　　1.成本模式

　　非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。

　　（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值（账面价值是账面余额减去折旧、摊销、减值），借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。【注】与前面采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货类似。

　　（2）自用房地产转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

　　【注】非投资性房地产转换为采用成本模式进行计量的投资性房地产，实际上也是固定资产、无形资产和投资性房地产之间的变换，原先固定资产或无形资产计提的折旧或摊销，转为投资性房地产的折旧或摊销，原先固定资产、无形资产计提的减值也转为投资性房地产的减值，有点像一开始就以投资性房地产进行会计处理。

　　2.公允价值模式

　　非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。

　　（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”科目。当该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

　　【注】投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值与账面价值的差额允许影响利润。但是，非投资性房地产转换为投资性房地产时，公允价值与账面价值的差额，减少利润的可以影响利润，增加利润的在转换时不允许影响利润（在出售等处置时允许转为当期损益），而是计入“其他综合收益”，也是为了防止操纵利润。这是因为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，转换日公允价值和账面价值的差额不会太大，因为在转换日之前该项投资性房地产是采用公允价值模式计量的（比如上述例子5——4中的4750万元）。但是，非投资性房地产转换为投资性房地产时，因为非投资性房地产原先都是采用成本模式计量的，转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，公允价值和账面价值有时候差额非常大，影响利润的话会导致利润表数据。有些原来自用的土地使用权或者建筑物账面价值因为是成本模式计量价值不大，但是转为公允价值计量的投资性房地产，这个公允价值非常大。

　　（2）自用房地产转换为投资性房地产。企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧或累计摊销，借记“累计折旧”“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”科目。当该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

　　【注】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转为存货、固定资产、无形资产，应将该房地产转换日的账面价值作为转换后存货、固定资产、无形资产的入账价值（账面转账面），不考虑转换日的公允价值；以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货、固定资产、无形资产，存货、固定资产、无形资产应按转换日的公允价值计量，公允价值不管大于或小于账面价值的差额，都确认为当期损益（公允价值变动损益），前面解释过这个差额不会太大，允许影响损益；以存货、固定资产、无形资产转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于账面价值的差额确认为当期损益，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益。

　　1.投资性房地产(成本模式)→固定资产

　　借：固定资产

　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：累计折旧

　　　　　　固定资产减值准备

　　　　　　投资性房地产

　　2.投资性房地产(公允价值模式)→固定资产

　　借：固定资产【转换日公允价值】

　　　　公允价值变动损益【借方差额】

　　　　贷：投资性房地产————成本

　　　　　　投资性房地产————公允价值变动

　　　　　　公允价值变动损益【贷方差额】

　　3.投资性房地产(成本模式)→存货

　　借：开发产品

　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　4.投资性房地产(公允价值模式)→存货

　　借：开发产品【转换日公允价值】

　　　　公允价值变动损益【借方差额】

　　　　贷：投资性房地产————成本

　　　　　　投资性房地产————公允价值变动

　　公允价值变动损益【贷方差额】

　　5.固定资产→投资性房地产(成本模式)

　　借：投资性房地产

　　　　累计折旧

　　　　固定资产减值准备

　　　　贷：固定资产

　　　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　　　投资性房地产减值准备

　　6.固定资产→投资性房地产(公允价值模式)

　　借：投资性房地产————成本【转换日公允价值】

　　　　公允价值变动损益【借方差额】

　　　　累计折旧

　　　　固定资产减值准备

　　　　贷：固定资产

　　　　　　其他综合收益【贷方差额】

　　7.存货→投资性房地产(成本模式)

　　借：投资性房地产

　　　　存货跌价准备

　　　　贷：开发产品

　　8.存货→投资性房地产(公允价值模式)

　　借：投资性房地产————成本【转换日公允价值】

　　　　公允价值变动损益【借方差额】

　　　　存货跌价准备

　　　　贷：开发产品

　　　　　　其他综合收益【贷方差额】