投资性房地产处置

　　投资性房地产处置是指成本模式下处置投资性房地产和公允价值模式下处置投资性房地产两种情况。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益

　　一、采用成本模式计量

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

　　借：其他业务成本

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　分录解析：

　　这个分录其实没啥理解上的难度。

　　投资性房地产就是一个非主营商品，卖掉交销项税，确认其他业务收入，同时结转成本，成本就是资产的账面价值。

　　所以是上述心法中的“应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”

　　二、采用公允价值模式计量

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　投资性房地产——公允价值变动（或借方）

　　借：其他综合收益

　　　　贷：其他业务成本

　　借：公允价值变动损益

　　　　贷：其他业务成本

　　或作相反分录

　　分录解析：

　　前面两笔分录的道理同上。

　　问题在于后面两笔，为何将“其他综合收益”和“公允价值变动损益”冲减“其他业务成本”。

　　这两笔分录其实是损益内部结转，不影响利润总额。

　　目的是为了将投资性房地产的其他业务成本恢复到建造成本，也就是心法中的“账面价值”，这样才能真正反映其营业成本，由此计算的该商品的成本收益才是正确的。

　　其实从二级科目上也看的出来。这样的处理是为了获得“投资性房地产——成本”的纯粹数字金额。

　　这是实现（realize）和确认（recognize）的区别。

　　案例：

　　甲企业2023年1月购入一套房地产，购买价款100万，将其对外出租，确认为投资性房地产，按公允价值模式计量，2023年年底，该房产的公允价值为200万，2024年年底，甲企业对外出售，售价300万，不考虑相关税费，问整个过程的账务处理

　　首先，购入并确认为投资性房地产

　　借：投资性房地产——成本100

　　　　贷：银行存款100

　　2023年底，公允价值变动100

　　借：投资性房地产——公允价值变动100

　　　　贷：公允价值变动损益100

　　2024年对外出售，确认收入和结转成本

　　借：银行存款300

　　　　贷：其他业务收入300

　　借：其他业务成本200

　　　　贷：投资性房地产——成本100

　　　　　　投资性房地产——公允价值变动100

　　如果咱们不将投资性房地产累计公允价值变动损益科目进行结转，会发生什么，从账务上看，这一项业务，收入300，成本200，利润产生了100。那实际上呢，咱们跳开所有这些处理，看本质，甲企业花了100买了一套房地产，一年后出售了，得到300万，利润是不是200万，那是不是就和咱们的账务处理有了差异，所以第三步的意义在于还原投资性房地产的成本。

　　所以：

　　借：公允价值变动损益100

　　　　贷：其他业务成本100

　　通过这一步操作，在不影响利润的情况下，准确的反应了这一笔业务的收入，成本和利润。

　　还有一步，将转入时产生的其他综合收益转入其他业务成本，其实也是一个逻辑，其他综合收益属于所有者权益项目，其他业务成本属于利润表项目，利润增加，这就是将前期未落地的利润实际落地影响本期损益，同时冲减其他业务成本，让投资性房地产成本还原，得到最真实的收入成本和利润。