自用房地产

　　自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理自己持有使用的房地产，其中，“房”作为固定资产，“地”作为无形资产；无法区分才将其统一作为固定资产核算，如购买的是二手房。

　　1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

　　会计分录为：

　　A.由自用房地产或存货转入投资性房地产

　　a.由自用房地产转入投资性房地产时：

　　借：投资性房地产

　　　　累计折旧（摊销）

　　　　固定资产（无形资产）减值准备

　　　　贷：固定资产、无形资产

　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　　　投资性房地产减值准备

　　b.由存货转入投资性房地产时：

　　借：投资性房地产（按转换时的账面价值计量）

　　　　存货跌价准备

　　　　贷：开发产品

　　B.由投资性房地产转为自用房地产或存货

　　a.由投资性房地产转为自用房地产时：

　　借：固定资产、无形资产

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　　　累计折旧（摊销）

　　　　固定资产（无形资产）减值准备

　　b.由投资性房地产转为存货时：

　　借：开发成本（按转换时的账面价值计量）

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　2.以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　会计分录为：

　　借：固定资产、无形资产或开发成本（转换日公允价值）

　　　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）

　　　　贷：投资性房地产（转换时账面价值）

　　　　　　公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额）

　　3.自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。

　　会计分录为：

　　借：投资性房地产（以转换日公允价值计量）

　　　　累计折旧（摊销）

　　　　公允价值变动损益（公允价值小于原账面价值的差额）

　　　　固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备

　　（转换时已提减值准备）

　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品（转换日账面余额）

　　　　　　其他综合收益（公允价值大于原账面价值的差额）

　　是的，企业自有自用的房产，只要是持有期间，需要一直按照从价计征缴纳房产税。

　　当然若是对外出租的，对外出租的部分需要按照从租计征缴纳房产税。

　　一般来讲，从价计征的房产税原值是不变的。即便是评估增值了，或者有老化等，也不得调整原值。

　　若是企业对原有房屋进行改建、扩建的,也需要相应增加房屋的原值。注意这里是进行改建、扩建的，大修理计入长期待摊费用。

　　改建、扩建之后，改建、扩建房产应重新确定房产价值，从完工的次月起按照重新确定的房产价值征收房产税。

　　注意：

　　对于使用后房产再进行维修、装修，需要判断是否资本化，对于按规定增加房产原值部分的，计税依据调整即原值且申报缴纳房产税日期，税务处理除有特殊规定可按办理相关手续外，通常是以实际使用次月起应缴纳房产税。

　　参考：

　　《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）：

　　一、关于房产原值如何确定的问题

　　对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。