房地产转换

　　房地产转换是指房地产用途的变更，即投资性房地产转换为自用房地产，自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产。其中，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

　　1、投资性房地产开始自用。

　　即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　2、作为存货的房地产改为出租。

　　通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

　　3、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。

　　即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。

　　4、自用土地使用权停止自用改用于资本增值。

　　即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。

　　由于是用成本模式进行核算，投资性房地产与存货、自用性房地产之间的转换均按照资产的账面价值进行。

　　投资性房地产转换为自用房地产，即企业将之前用于出租的房地产现改为自用生产商品或者提供劳务时，企业应该在转换日按照投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按照此投资性房地产以前会计期间计提的累计折旧或者摊销金额，借记“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产累计摊销”科目，贷记“累计折旧”“累计摊销”科目，按照以前会计期间计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”“无形资产减值准备”科目。此处的转换日是指房地产能够达到自用的状态的日期，使企业可以将房地产用于生产产品或者提供劳务。

　　投资性房地产转换为存货，即房地产开发商对之前用作出租的房地产重新开发，以待日后出售。企业应该在转换日做类似于投资性房地产转换为自用房地产的账务处理，应该将房地产在转换日的账面价值借记“开发产品”科目。此处的转换日是指企业董事会或类似机构做出明确的书面决议表明企业要将原投资性房地产重新开发以待对外出售的日期。

　　自用房地产转换为投资性房地产，即将企业之前用于生产产品或者提供劳务的房地产改用为出租，企业应该在租赁期开始日按照固定资产或者无形资产的原价，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，借记“投资性房地产”科目，将以前会计年度计提的累计折旧和减值准备转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”科目。

　　存货转换为投资性房地产，即房地产开发商将其持有的之前准备出售的房地产以经营租赁的方式租出，企业应该在转换日按照存货的账面价值，借记“投资性房地产”科目，按照原来存货已经计提的跌价准备，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。此处的转换日是指企业董事会或类似机构正式做出书面决定以明确表明用作存货的房地产转为用于经营出租的房地产的日期。相关会计分录与上述类似。

　　由于是用公允价值模式进行核算的，投资性房地产与存货、自用性房地产之间的转换均按照资产的公允价值进行。

　　投资性房地产转换为自用房地产时，企业应该按照投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按照投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按照累计的公允价值变动，借记或者贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，将借贷方的差额借记或者贷记“公允价值变动损益”科目。

　　投资性房地产转换为存货时，企业应该在转换日按投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”科目，其他会计处理同投资性房地产转换为自用房地产的会计处理。

　　自用房地产转换为投资性房地产时，企业应该在转换日按照该自用房地产的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按照已经计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，按照已经计提减值准备的金额，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。当公允价值小于账面价值时，则应该将差额借记“公允价值变动损益”科目；当公允价值大于账面价值，则应该将其差额贷记“其他综合收益”科目，在日后处置时转入当期的损益。

　　存货转换为投资性房地产时，应该按照存货在转换日的账面余额，贷记“开发产品”科目，已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，其他会计处理同自用房地产转化为投资性房地产的会计处理。