投资性房地产初始计量

　　投资性房地产初始计量是指，投资性房地产初始计量时，应当按照成本（历史成本/实际成本）进行计量。

　　(一)外购投资性房地产的确认和初始计量

　　外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量。

　　取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。如采用公允价值模式计量，需要在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，其中，“投资性房地产——成本”科目反映外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本。

　　(二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量

　　自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

　　(三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量

　　非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。如果投资性房地产采用成本模式计量，则按照该项房地产在转换日的账面价值入账；如果投资性房地产采用公允价值模式计量，则按该项房地产在转换日的公允价值入账。（成本看账面，公允找公允）

　　一、外购投资性房地产

　　企业外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量。

　　分录：

　　外购一栋写字楼：

　　借：投资性房地产——写字楼

　　　　贷：银行存款

　　二、自行建造投资性房地产

　　分录：

　　企业自行建造固定资产以及投资性房地产：

　　借：固定资产——厂房

　　　　投资性房地产——厂房

　　　　贷：在建工程——厂房

　　三、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

　　自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。

　　分录：

　　存货转换：

　　借：投资性房地产——成本

　　　　公允价值变动损益

　　　　存货跌价准备

　　　　贷：开发产品

　　　　　　其他综合收益

　　固定资产转换：

　　借：投资性房地产——成本

　　　　公允价值变动损益

　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）

　　　　累计折旧（摊销）

　　　　贷：固定资产（无形资产）

　　　　　　其他综合收益