投资性房地产成本模式

　　投资性房地产成本模式，是指投资性房地产的初始计量和后续计量都采用实际成本进行核算，按期计提折旧或摊销，资产负债表日发生减值的计提减值准备。

　　成本模式计入资产负债表的投资性房地产后期处理与固定资产一样。按期计提折旧，年底做减值测试，折旧或减值若有算当期利润表的费用，租金计入其他业务收入。

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　成本模式计量的投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一致。即：当期增加的投资性房地产(建筑物)当期不提折旧，当期减少的投资性房地产(建筑物)当期照提折旧；当期增加的投资性房地产(土地使用权)当期开始摊销，当期减少的投资性房地产(土地使用权)当期停止摊销。

　　采用公允价值模式计量的前提条件：企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

　　以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　1.讲原理：

　　在投资性房地产的核算中，企业可以选择成本模式或公允价值模式。成本模式主要是根据购入时的成本加上相关费用和减去累计折旧后的金额来计量投资性房地产的价值。而公允价值模式则是以市场交易价格或者其他可以反映当前市场价格的方式确定投资性房地产的价值。

　　之所以允许从成本模式变更为公允价值模式，是因为随着经济环境的变化和市场信息的更新，企业可能希望通过更直接反映市场状况的方式来计量其投资性房地产的价值，以便于投资者和其他利益相关者更好地了解企业的真实财务状况。然而，一旦选择了公允价值模式，由于公允价值变动可能会导致企业利润的波动较大，且这种波动可能受到市场短期因素的影响，因此为了保持会计处理的一致性和防止企业随意变更以操纵利润，准则规定已采用公允价值模式的企业不得再转为成本模式。

　　2.通俗理解：

　　投资性房地产就像你买的房子，你可以选择两种方式计算它的价值：

　　一是算算自己花了多少钱（包括购房款、装修费等）并考虑折旧，这就是成本模式；

　　二是看看现在市场上类似的房子能卖多少钱，这就叫公允价值模式。

　　如果一开始你用的是成本模式计算房子的价值，后来觉得还是按市价算比较合理，是可以改用公允价值模式的。但是，如果你已经开始按照市价算房子的价值了，就不允许再反悔改成算成本了，因为这样会使得财务数据变得不稳定，也容易让人误解你在操控利润。

　　3.举例子说明：

　　假设一家公司拥有一个商业物业作为投资性房地产，最初采用成本模式进行核算，初始购买成本是100万，并每年计提折旧。几年后，该地区商业地产价格上涨，实际市场价值升至150万。这时，公司可以选择将核算方式改为公允价值模式，直接将投资性房地产的价值调整为150万。

　　反之，若该公司已经在使用公允价值模式，并且当前市场价值下降到80万，但此时不能转回成本模式，即使当初买入成本加上折旧后账面价值可能高于80万，一旦转回成本模式会导致资产和利润数据错误。这是为了保证会计信息的透明度和一致性，避免企业通过改变会计政策来调节利润。

　　持有阶段（取得、计提减值、摊销、公允变动），成本模式下的会计分录：

　　取得时

　　借：投资性房地产

　　　　贷：银行存款/开发成本/在建工程等

　　取得租金收入时

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入等

　　　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

　　计提折旧和摊销时

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

　　减值时

　　借：资产减值损失

　　　　贷：投资性房地产减值准备

　　成本模式可以变更为公允价值模式，不可逆。账务处理：

　　借：投资性房地产-成本（变更日的公允价值）

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　　　　　盈余公积（或借方）

　　　　　　利润分配——未分配利润（或借方）

　　此处可理解为：消除投资性房地产的账面价值，和变更日当天的公允价值的差额计入留存收益。