物业税

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

　　世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。财产课税是对纳税人拥有的财产或属其支配的财产课征的税收。严格来说，财产课税是一个税收体系，它包括若干不同的税种。物业税只是财产课税的其中一种，它属于从价税，是对不动产的保有环节进行征收的税种。一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

　　我国的物业税的概念应该是国家针对房地产及其附属物和附属物上的收益征收的一种旨在规范房地产市场秩序与更好的保护物业所有者合法权益的税收。就目前来说，我国房地产税制分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税等税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税（现已取消）和城镇土地使用税，共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。

　　一是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要。我国的房地产市场税费杂多且混乱，长久以来的税费杂糅在一起，名目繁多，对于广大纳税者来说，造成了很大的经济负担，同时由于缺乏一部统一的规范的法律来进行调节，纳税者在繁杂的税费征收过程中，没有法律的救济手段来应对合法权利遭受侵害，得不到权威的法律指导，维护其自身的合法权益。

　　二是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少，房地产初始价格会降到人民购买力的水平，有利于解决国民的住房问题；同时物业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出,这样的话就会对居住毫宅者课以高税,对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税通过,达到调节个人收入分配,缩小社会贫富差距,维护社会稳定的效果。

　　三是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要。近年来表现出的房地产投资过热的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长，物业税的开征,使开发商建房时缴纳的一部分税,改由购房者在购买房屋以后按年缴纳,在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看,物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高,使得政府可以参与物业的持续升值的再分配,有利于地方财政收入稳步增收。

　　四是引导房地产市场的良性发展，让房价更合理。针对我国极度过热的房地产市场，随着物业税的开征，那些处于投资为目的的购房者，在自身拥有多套闲置房，短时间内不能出手的情况下，无疑要缴纳更多的房产闲置税，就这方面来说，以炒房为手段的盲目投资定会打击投资者的投资信心，减少投资力度。与此同时，房地产开发商也会认真考虑房产市场的各种风险，理性开发，势必会促进我国房产价格更趋合理、规范。

　　1、各国物业税的课税标准

　　美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税）。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。

　　英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客，包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。具体每个级别的税率由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。

　　日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。

　　加拿大的物业税也是对不动产征收，不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担。

　　香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。

　　2、各国物业税开征对我国的借鉴

　　首先，从上述各国（地区）对物业课税的概况，我们可以看到，各国的物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。但是，这些国外的经验只能作为我国物业税开征的借鉴，在于我国与以上其他国家不同的土地所有权性质，在发达的资本主义国家，土地作为私有财产，征收物业税或是房产税对于政府维护社会秩序，保证私有财产的合法增值无可厚非。但我国的土地所有权属于国家或集体所有，与资本主义国家的土地私有有着本质区别，因此，我国的物业税应该是针对土地上的不动产而言的，以不动产或不动产的收益作为征收的对象。其次，在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。各国的房产税都是建立在系统的财产估价标准和估价方法体系，因此，我国的各级政府部门应当尽快的建立房地产估价部门，形成科学合理的财产估价标准和估价方法体系。最后，纵观各国的房产税征收实践，均有各自在房产税开征过程中的优惠政策或减免政策，充分照顾低收入者及弱势群体的实际情况，从这个角度来说，我国的物业税在制定过程中也必须考虑针对不同纳税者、不同房产性质的优惠标准和减免的实际情况。

　　为此，我国在制定物业税过程中我们应该在充分的考虑到本国的实际国情的基础上，借鉴国外的先进经验，为我国物业税的开征提供更好的现实条件。

　　1、我国开征物业税的必要性

　　我国现行的房顶产税收制度与经济的发展不相协调，对房地产税制的改革迫在眉睫。政府也希望制定统一的物业税法来规范以前房顶产市场不合理的地方。

　　物业税的幵征有以下意义：

　　（1）健全财产税体系

　　房屋等不动产是公民所持有的非常重要的财产，就我国目前的房地产税收制度而言，还存在着税种繁杂、税后依据不合理等等一系列的问题。

　　这些问题严重制约了我房地产市场的发展，同时也督促我国能尽早建立一个规范的物业税制度。这样不仅能够为地方政府带来为稳定的税收，还能建立一个良好的房地产投资环境。

　　（2）调节财富分配

　　财产税是对社会财产进行征税，它能调节富人的财产和收入缩小社会的贫富差距。在我国富人倾向于购买住来保值投资，现在房屋等不动产己经成为了区分穷人和富人的重要标准。

　　物业税能够通过调节税率对高收入的人群征收更多的税收，而对低收入的人群实行低税率征税，特殊的人群还能实行免征政策。

　　（3）保证政府的房地产增值收益

　　目前我国城市以及城镇不动产的计税方式存在着较大的弊端。由于税基比较固定，地方政府无法及时通过房产的增值收到相应的税收。

　　众所周知，建筑物会随着时间的增长其价值会相应的减少，但是建筑物的价值还应包括它所依附的土地和政府的经济投资。

　　政府能在房产交易时才能获得土地增值收益，对于不动产，政府则不能获得增值收益。所以，通过物业税对房产的价值进行及时的评估来确保政府的投资获得相应的不动产的增值收益。

　　2、物业税实施基本设想

　　我国现行的房顶产税收制度与经济的发展不相协调，对房地产税制的改革迫在眉睫。政府也希望制定统一的物业税法来规范以前房顶产市场不合理的地方。具体建议如下

　　（1）物业税的纳税义务人

　　我国物业税的纳税义务人应包括中华人民共和国境内的房屋所有人和建设用地使用权人。不动产产权属国家所有的由经营管理单位承担缴纳义务，不动产产权属于集体所有的由集体承担缴纳义务，不动产产权属于法人所有的，法人以其注册资本为限承担纳税义务；不动产产权属于个人所有的，由依法登记或者善意取得等事实行为取得所有权的业主承担。

　　（2）物业税的征税对象及计税标准

　　①物业税的征收对象。征收对象在具体范围上可以作出以下分类：首先应当包括写字楼、大卖场、商业街等商业地产；其次应当包括城市、县城、建制镇、工矿区的住宅物业；再次征收对象应包括通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的四荒地，因为其具有明显的经营性，而不属于肩负着生存保障功能的承包经营土地。

　　②物业税的计税标准。按照租金和不动产评估值混合模式征收比较公平合理。按租金来作为限权房的税基，按评估值作为普通商品房的税基，既考虑到我国的现实国情又可以借助市场的公平价格机制来实现最大限度的公平。

　　（3）物业税的税率

　　物业税的税率确定应当符合以下要求：第一，不能过高，否则会加剧民众负担，藏富于国不利于经济结构转型。第二，税率不能高度统一，因为各地经济发展水平、吸引人才聚集的能力和物业价格偏离合理水平的幅度迥异，所以应当按照一、二、三线城市房价划分若干分区，采用累进税率。第三，税率不能固定不变，应和CPI、PPI、GDP等统计局公布的年度指标增减挂钩，充分发挥物业税对宏观经济的调整功能。根据以上标准，物业税税率=(地方支出一非财产税收入)／可征税的物业的估价。

　　（4）物业税的归属和使用

　　物业税的归属应界定为中央和地方的共享税，但是物业税应主要作为地方的税源，地方占75%。中央政府建立比较完善的转移支付制度，以弥补物业税所带来的地方之间财政能力的悬殊。

　　鉴于物业税调整税制结构等众多功能，物业税应当采用混合模式，应有半数以上的预算采用专款专用的模式，采用非法人基金会的方式运作，由财政、税务和城乡住房保障部门共同组成管理委员会，负责协调和决策基金的预算、运作经营和决算工作，使得这笔用于保障房建设的资金保值增值。余下的半数资金纳入一般预算，由人大进行预算。此外，对于持有多套房产的权利人在缴纳多套不动产物业税之后，1年之内减持的，可以看作是财产权利人尽到了合理使用公共资源的义务，是向社会整体利益的让步，因此义务人可获得一定比例的返还税款。

　　（5）加强对物业税征收的管理和监督

　　物业税是国家政府从有产者手中转移出去的一笔财富，纳税人对于资金的去向当然享有知情权和监督权。但是由于政府预算的专业性和复杂性，普通纳税人在这些会计科目面前束手无策，这就需要人大机关代替民众行使监督权。人大对预算的编制、执行和决算进行立体监督，同时也要以此为契机，完善自己的信息公开制度，定期进行预算执行情况的季度、年度和中长期报告。

　　1、开征物业税对我国土地市场的积极影响

　　土地对于房地产来说是一种上游产品，并且是影响着房地产价格的最重要的因素之一，而土地对于自然资源方面是不可再生的，有限性、非同质性和固定性是它的自然属性。

　　首先，有限性体现在土地面积是有限的，人类的活动只会使土地质量发生改变，而对土地的总面积却是局限的影响，纵然可以通过现代科学技术实现“精卫填海”，但不能从根本上解决问题。

　　为了保持我国国民经济的可持续发展，我国政府总是为在经济中扮演重要角色的土地制定许多严格的政策。但是如今，越来越快的城市化进程与如日中天的房地产事业导致我国可利用土地出现严重的供不应求现象，因此我国开征物业税。

　　2、开征物业税对我国房地产市场的影响

　　房地产市场与土地市场是两个不可分离彼此相依赖的个体。

　　房地产市场价格市场价格密切相关，房地产所建建筑是只能依赖土地而存在的市场产物，单独谈及房地产市场而抛开土地市场本身是不切实际的。

　　而土地是固然存在的产物它的市场不仅与房地产市场有关更和土地本身的性质有关，土地市场可单独存在，房地产是以土地为载体以土地为根本所建立的，脱离土地单独存在的房地产价格是不存在的。

　　3、开征物业税对我国房地产业各参与者的影响

　　（1）对房地产消费者的影响

　　由于房地产价值不断增高，物业税的纳税额也随之提高。就那些支付能力欠妥的消费者来讲，如果只是因为买房时的价格下降而去盲目购买房屋，很有可能会在房屋持有阶段负担较大，进而衍生出住宅商品房的“平买贵用”现象。

　　而对于那些消费水平较高的房屋购买者来说，征收物业税这一措施对他们是一个不小的影响，因为物业税本身就是对那些己满足正常需求但仍在继续敛财而产生过剩资源的抑制。

　　（2）对房地产开发商的影响

　　征收物业税导致房地产持有阶段各项税收负担随之加重。现在很多房地产开发商会用积压土地等行为来控制房屋的销售价格上涨或不下跌。

　　这样的方式会产生不可避免的成本负担，征收物业税对遏制房地产商的这种投机行为起到一定的作用。房地产商追求实现更多利润，这在一个企业的角度上来说，是无可争议的。

　　物业税的实施，其最根本的目的就是通过对于房产持有人的“持存成本”的提高，促使消费者理性节约消费，进而对房地产界过度追求利润的行为干涉抑制，维护生态，实现物业税最重要的职能，即实现整个社会的可持续发展。