存量房贷

　　存量房贷是指2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。2008年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。

　　存量房贷利率，是指已经发放的房贷，在贷款尚未结清期间执行的贷款利率。

　　存量房贷是指2008年10月之前已经发放的房贷。这部分贷款的利率通常是固定的，根据贷款发放时的利率确定，无法随时调整。但是，在2008年10月之后，对存量房贷的利率进行了调整，主要分为以下四个阶段：

　　第一阶段：2008年10月9日，中国人民银行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍，同时规定了利率下限取消后各银行的最低贷款利率。

　　第二阶段：2008年10月15日，中国人民银行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大至0.7倍的时间延长至年底。

　　第三阶段：2008年11月27日，中国人民银行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大至0.7倍的时间延长至2009年6月30日。同时，对于已经享受优惠利率的贷款，如果贷款基准利率发生调整，则从次年1月1日起实行新的利率。

　　第四阶段：2008年12月23日，中国人民银行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大至0.7倍的时间延长至年底。同时，对于已经享受优惠利率的贷款，如果贷款基准利率发生调整，则从次年1月1日起实行新的利率。

　　当时房贷基准利率大约是7%，意味着你的房贷成本能从5.95%（7%*0.85）降至4.9%（7%*0.7），优惠力度高达1个百分点。

2008年10月27日房贷新政

　　政策依据：《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发［2008］302号）

　　政策内容：

　　为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持居民住房消费，促进扩大内需，中国人民银行决定，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。现就有关事宜通知如下：

　　一、商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。

　　（一）金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　（二）对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　（三）已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，金融机构应根据第一款的原则，在合理评估贷款风险的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定；首付款比例按原贷款合同执行。

　　（四）借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50％的政策保持不变。

　　二、金融机构应在实施日之前抓紧制定具体操作细则。要切实完善贷前调查和贷后跟踪制度，及时评估贷款风险并调整定价和抵押策略。加强与地方房产管理部门的合作，及时获取居民房产产权登记信息，准确区分借款人是否属首次购房，并将个人住房贷款的相关信息及时录入信贷征信系统。

　　三、下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32％调整为4.05％，五年期以上由现行的4.86％调整为4.59％，分别下调0.27个百分点。

　　四、汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限为基准利率的0.6倍、最低首付款比例为10％，住房公积金贷款利率各档次优惠1个百分点的政策保持不变。

　　五、人民银行上海总部、各分行（营业管理部）、省会（首府）城市中心支行、深圳市中心支行要将本通知立即转发至辖区内城市（农村）商业银行、农村合作银行、城乡信用社、开办人民币业务的外资银行等金融机构及住房公积金管理中心，并督促按时执行。

　　六、各国有商业银行、股份制商业银行、中国邮政储蓄银行要将本通知立即转发至各分支机构并按时执行。

存量房贷打折优惠

　　国有银行调整存量房贷优惠利率水平8.5折变7折

　　2009年01月04日：

　　工行、中行、建行、农行等国有银行正在或已经制定了新的存量房贷利率优惠政策，都将于近期实施。

　　工商银行：工商银行总行正在制定新的存量房贷利率优惠政策，预计近期就会出台具体的利率优惠细则。

　　中国银行：中行总行要求各分行遵照央行、银监会的有关规定，结合自身实际和同业情况，自行作出规定。目前中行北京分行新的存量房贷利率具体优惠细则还未出台，仍按照8.5折利率执行；中行上海分行则表示，客户可到贷款经办行提交申请，如果审核通过，将可以享受７折优惠利率。

　　建设银行：建设银行总行要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险自行决定，并要体现差别化的执行要求。建行北京分行表示，对于存量房贷，只要客户半年内没有拖欠还款记录，均可向贷款经办行申请７折优惠房贷利率。而建行上海、青岛等地95533客服中心也表示，只要执行8.5折利率优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日至2月22日之间，申请7折利率优惠。

　　农业银行：农业银行已将央行和银监会相关文件转发到各分行，并提出了原则性要求。各分行正在制定实施细则，相关系统也正在调试当中。而农行北京分行宣武支行表示，对于贷款金额在30万元以上的房贷客户，如果没有拖欠还款等不良记录，从今年1月份开始，无需客户申请，农行宣武支行将自动按７折优惠房贷利率执行。

　　所谓存量房贷，就是指2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。加上去年9月份以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.6555%下调为4.158%。

　　据测算，房贷利率下限从原来基准利率的0.85倍变为0.7倍之后，以20年期50万元等额本息房贷为例，客户将能够节省近6万元的利息。不过，上述优惠政策均是针对住房商业贷款而言，对公积金贷款没有影响。也就是说，5年以上个人住房公积金贷款利率仍为3．87%。

　　2009年02月04日

　　中国工商银行4日宣布，本月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一调整。去年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，无不良纪录借款人可自本月10日起享受0.7倍优惠利率。

　　工行称，为进一步加大对居民购买普通自住房的贷款支持力度，工行发布了存量个人住房贷款优惠利率实施细则，目前各项相关工作已经就绪，届时通过计算机系统对符合条件的房贷统一调整。

　　细则规定对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录、在工行其他贷款无不良纪录，可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率。

　　工行称，工行本着服务客户、方便客户的原则，合理简化业务处理流程，对此次利率调整不采取客户到工行网点逐一申请办理的方式，而是通过计算机系统对符合条件的个人住房贷款统一进行调整。

　　此外，为引导客户建立和维护良好的信用记录，工行针对因特殊原因存在历史不良信用纪录而无法享受此次优惠利率调整的借款人推出特别处理措施，即借款人已正常还款、最近还款日前24个月内没有连续2期（含）以上违约记录、在工行其他贷款无不良纪录的，也可向贷款经办行提出书面申请，贷款经办行在分析判断借款人违约原因、归还贷款能力、借款人履约承诺等基础上，可对其贷款利率下浮比例进行调整。同时，为严格借款人信用管理，对此次调整后享受优惠贷款利率的客户，如在未来还款期间连续违约2期（含）以上，工行将取消对该客户享受0.7倍的优惠利率。

　　据了解，符合条件的房贷借款人超过百万户。

　　2009年03月09日

　　工、农、中、建四大国有商业银行调整进展各不相同，除工行通过计算机系统对符合条件的借款人作出统一调整外，农行在上海等地区的调整工作已基本完成，建行和中行的调整则在平稳进行中。

　　四大银行存量房贷细则各不相同，因而进度有快有慢。工行无需借款人前往银行申请，对符合条件者2月10日由计算机系统统一调整；农行针对30万元以上且原执行利率为“八五折”的贷款，也制定了自动调整利率的政策；中国银行和建设银行则需借款人主动提出申请。

　　建行在中国银行业协会举行的媒体通气会上介绍，建行已全面受理客户对存量房贷７折优惠的申请，增加受理渠道，简化手续，目前相关工作在平稳进行中。

　　建行称，通过商业性个人住房贷款投放，建行已累计支持800多万户居民实现购房安居；通过受托发放公积金个人住房贷款，已满足470多万户居民的住房金融服务需求。截至2009年2月，建行个人住房贷款余额已超过7000亿元，继续居同业领先地位。

　　农行称，对原执行利率为基准利率0.85倍、信用记录良好、发放金额在30万元（含）以上的存量住房贷款，2009年1月1日计算机系统自动将利率下调为基准利率的0.7倍，这部分贷款占农行全部存量房贷的50%以上；对其他可进行利率调整的贷款，综合考虑原合同约定、客户资信等要素，与借款人协商确定利率调整幅度，并实行手工调整。

　　目前，农行存量贷款利率调整工作取得积极进展，上海等地区的调整工作已基本完成。同时，本着对客户负责，农行严禁各分行在存量贷款利率调整过程中搭售其他金融产品。

　　中行也表示，目前相关工作正在有序进行。

　　对于自动调整和需借款人主动申请的不同调整方式，工行表示，是“本着服务客户、方便客户的原则，合理简化业务处理流程”，因而对此次调整不采取客户到工行网点逐一申请办理的方式，而是计算机系统统一调整。

　　建行则认为，利率条款是借贷双方的价格约定，是贷款合同的重要内容。在具体执行中，合同利率水平是根据基准利率的一定比例确定的，在合同已对利率浮动比例作出约定的情况下，降低或提高利率浮动比例，需双方通过合同重新约定。通过客户申请就有关事项作出补充约定，符合合同原则，是有效保障客户权益的重要形式。

　　2019年12月28日上午，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜正式发布公告。根据公告，明年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。转换工作原则上应于明年8月31日前完成。

　　推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑

　　2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。目前接近90％的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

　　存量浮动利率贷款定价基准转换的原则

　　一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

　　存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR

　　自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3－8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

　　加点数值如何计算

　　若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10％，现执行利率为4．9％×（1＋10％）＝5．39％。2019年12月发布的5年期以上LPR为4．8％。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0．59个百分点（5．39％－4．8％＝0．59％）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5．39％（4．8％＋0．59％）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR＋0．59％，此后每年以此类推。

　　除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换

　　除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

　　中国人民银行公告〔2019〕第30号公告原文如下：

　　为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下：

　　一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

　　二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

　　三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

　　四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

　　五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

　　六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

　　七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导，确保地方法人金融机构按照统一部署，妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

房贷利率调整常见问题

　　1、房贷算法为何变？

　　2019年8月，央行决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，随后个人住房贷款定价基准也从贷款基准利率转换为LPR。自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

　　也就是说，过去个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或下浮多少，来确定个人住房贷款利率；调整后，个人住房贷款的定价基准是LPR，即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率。

　　从上面可以看出，房贷算法之所以改变，是因为个人住房贷款的定价基准有变。原来依据贷款基准利率上下浮动，现在则是在LPR的基础上加点。两都最大的区别在于，贷款基准利率是央行发布的指导性利率，LPR是市场报价利率。这说明，房贷利率算法的新变化，是利率市场化改革带来的。

　　目前，接近90%的新发放贷款已参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行发布公告推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

　　加快存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降，引导和支持金融机构优化信贷结构，增强对经济领域薄弱环节和重点领域的精准滴灌，提高金融资源配置效率，进一步增强服务实体经济发展的能力。

　　2、房贷利率算法有何变化？

　　根据公告，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

　　举例来说，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

　　假定2020年12月5年期以上LPR利率下降至4.7%，则从2021年1月起，房贷利率重定价为：4.7%+0.59%=5.29%；假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%，则从2022年1月起，房贷利率重定价为：4.6%+0.59%=5.19%。

　　如果选择存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后，利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

　　公告规定，转换时点利率水平保持不变，也就是说在2020年转换的时候，你的房贷利率水平算下来和以前是一样的，没有变化。

　　尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定。而如果LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而若此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

　　3、客户和银行如何操作进行“转换”？

　　很多人关心，这个“转换”看上去好复杂，需要客户做什么？银行能为客户做些什么？

　　央行表示，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

　　需要注意的是，借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

　　目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年，且重定价日为每年1月1日。转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

　　如招商银行，该银行已提前做好了存量贷款定价基准转换的应对准备。信贷系统定价基准批量转换改造工作积极推进，存量贷款合同文本利率条款已作了系统梳理，在新版合同中增加对定价基准转换的提前约定，并且已提前准备客户通知方案以及对客标准解答。同时，在新发放贷款中尽量参考LPR定价，截至12月27日当月新发放贷款以LPR为定价基准的占比约94%，也有利于减轻后续存量贷款定价基准转换的压力。

　　下一步，招商银行将加快推进各项工作，进一步细化和明确招商银行的落地实施方案，加快修订合同，评估存量贷款定价基准批量切换的系统影响，尽快制定改造计划并加紧实施。针对不同客户、渠道的特点，提前布置，确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。

　　在推进新发放贷款参考LPR定价中，民生银行已积累了不少经验。目前，新发放贷款合同修订和信息系统改造工作已全面完成，实现了LPR浮动利率贷款的自动准确计价，为存量贷款定价基准转换工作打下了坚实基础，可以说已经做好充分准备。

　　接下来，将尽快制定工作方案，包括系统配套、人员培训等，稳妥有序推进存量转换工作，与客户按市场化原则协商确定具体转换条款，并在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款，充分保障金融消费者权益，切实推动降低企业融资成本。

　　4、除了个人住房贷款，其他贷款也要“转换”吗？

　　公告明确，除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

　　如果在个人住房贷款之外，您还在金融机构办理了其他贷款，最好也赶紧向机构问清楚，看看怎么转换更合适。

　　对银行来说，在按照央行要求做好存量浮动利率贷款定价基准转换的同时，应密切跟踪宏观经济金融形势，进一步完善风险定价体系建设，加强利率风险管理，优化资产负债结构和盈利结构，提高应对内外部环境变化的意识和能力。

　　2023年6月20日，贷款市场报价利率（LPR）迎来下调。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，下调10个基点，5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。对于普通百姓最为关注的房贷利率来说，也会因为5年期以上LPR的下调而下调。数据显示，本轮下调之后，房贷利率将降到历史新低。

　　信贷利率直接与LPR挂钩，LPR下调将引导信贷利率下降。LPR上一次调降是去年8月，此次是时隔10个月再次下调。

　　作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整影响到购房者的房贷，本次下调后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。伴随着5年期以上LPR的下调，购买首套房和二套房房贷利率下限将分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），达到历史低位。资料显示，自2019年LPR改革以来，LPR共出现7次调整，5年期以上LPR已由最高时的4.85%下降至目前的4.2%，下降幅度高达65BP。当初利率转换时选择浮动利率的购房者，已经享受到了LPR下行、月供额度降低、购房成本有所降低的好处。

　　新发放贷款直接可享受LPR下调后的最新利率。存量房贷利率下调区分两种情况：一是如果重定价日，即利率调整日为每年1月1日的，只有等到明年1月1日再调（如果期间LPR没有变化情况下）。二是如果重定价日是对年对月对日的，1到5月份由于时间已过，也得等到明年对月对日。如果是6月20日之后签的贷款合同，就可以在对月对日最快享受到利率优惠了。按照贷款100万元、30年、等额本息还款方式计算，5年期以上LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累计30年月供减少2.1万元。

　　与5年期LPR带动房贷利率，1年期LPR也直接影响着企业贷款等的利率。据分析，此次LPR报价下调将有助于加强逆周期调节，稳增长、降成本，有助于进一步提振实体经济资金需求，更好支持企业融资，助力稳增长，推动经济持续恢复，在增强实体经济活力，提振市场信心，促进投资、就业和消费的良性循环方面有着积极的推动作用。

房贷利率下降的影响

　　2023年6月20日，1年期贷款市场报价利率（LPR）下降10个基点至3.55%，5年期以上LPR下降10个基点至4.2%。由于目前99%的房贷利率与5年期以上LPR挂钩，所以这意味着房贷利率将再次下降。

　　此次房贷利率下降，涉及面更广、涉及群体更多。与此前新发放、首套房贷款利率下降不同的是，本次房贷利率下降涵盖新发放贷款、存量贷款，以及首套房贷款、二套房贷款。去年以来，首套房贷款利率经历了多次优化与调整，旨在更好满足刚性需求、改善消费支出能力，但相关政策并未涉及二套房贷款、存量贷款。5年期以上LPR下降后，二套房、存量房贷款利率也将随之下降10个基点，前者最低降至4.8%。

　　房贷利率下降，主要目的是减轻居民的财务负担，进而改善消费预期。去年以来，关于“是否提前还房贷”“是否延长房贷期限”的讨论时常登上网络热榜，抛开讨论表面，讨论背后反映出来的核心问题值得关注，即人们对于降低购房成本的期待。此次LPR下降后，对于已购房的群体来说，若其商业性个人住房贷款为100万元、期限30年、等额本息还款，月供将减少约57元至60元，30年共计减少约2万元。对于准备入市的新购房者来说，截至3月末，针对“5年期以上LPR减20个基点”这个首套房利率政策下限，已有83个城市下调，12个城市取消，因此，购房者的贷款利率有望降至4%以下，财务成本将进一步下行。

　　房贷利率下降有助于稳定需求端预期，释放合理住房需求。今年以来，房地产市场的需求波动备受各方关注。1月份至4月份，在国民经济企稳回升的带动下，前期积压的刚性、改善性住房需求加速释放，房地产销售、开发环节随之修复。进入5月后，由于经济运行逐步恢复至正常轨道，房地产市场也进入常态化运行态势，需求端出现了一定波动。1月份至5月份，商品房销售面积的降幅较1月份至4月份扩大，商品房销售额的增幅较1月份至4月份收窄。这时候，降低房贷利率有助于进一步释放合理住房需求，满足居民购房意愿。

　　房贷利率下降有助于稳定供给端预期，提振房地产投资信心。当前，房地产投资意愿有所下滑。1月份至5月份，全国房地产开发投资同比下降7.2%，较1月份至4月份6.2%的降幅进一步扩大。房贷利率下降将产生两方面影响。一方面，通过贷款重新定价，促进销售端企稳，带动投资端回升，形成“可支配收入增加、消费预期提升、内需扩大、投资意愿回暖”的正反馈。另一方面，房贷利率下降的主因是LPR下降，LPR下降意味着房地产企业的贷款利率、融资成本下降。今年3月份，新发放的企业贷款加权平均利率为3.96%，较上年同期低29个基点，此次LPR下降10个基点后，企业贷款利率将进一步下行。

　　预期稳，则信心足。当前，房地产市场仍面临一些困难，并处在恢复过程中。接下来，各地既要在坚持“房住不炒”定位的基础上，因地制宜执行好差别化住房信贷政策，也要加强政策措施储备，最大限度发挥政策的综合效应。可以预期的是，随着国民经济恢复向好、各项政策效应显现，市场预期将逐步好转，房地产市场将进入平稳、健康发展阶段。