物权公示

　　物权公示是指物权的变动必须通过法定的公开方式表现出来，而使公众能够察知，始发生物权变动或对抗第三人，产生第三人的信赖等法律效果的规则。当事人一经采取法定方式公示物权，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。由此可见，物权公示制度包括两方面的内容：其一是物权变动必须采取法定方式才发生相应的效力；其二是对信赖物权变动法定方式的人保护其信赖利益。

　　简单说物权公示的效力是指在物权法上所产生的公信力和确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。所谓公信力，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易的安全。根据物权法定的原则，物权的内容，效力，变动等必须由法律统一确定，不允许依当事人的意思自由创设。物权的公示是法律为透明物权关系而采取的强制措施，主要目的在于保护当事人的交易安全，而物权公示保护交易安全的主要途径就是为公众提供了解物权的归属以及物上所存在的其它支配权。物权的效力如上所述，包括三个方面，即三大效力：

　　（一）物权转让的效力，即未经登记的不动产物权变动以及未经交付的动产物权变动不发生物权之得失变更的法律效力。

　　（二）权利正确性推定的效力，即推定以不动产登记薄所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利，以动产的占有为正确的权利人占有。即使不动产登记薄所记载的物权与实际的不动产物权不一致，或者动产的占有与实际的动产物权不一致，但无论其是基于权利人，相对人或者不动产登记机关的过错，登记对任意之善意第三人均为正确，动产占有人则被推定为所有人。

　　（三）善意保护的效力，即通过法定方式取得的物权不受原权利人的追夺，即使登记错误，从登记名义人处取得物权的善意第三人仍受保护；即使占有非为权利人，从占有人处取得物权的善意第三人仍受保护。

　　上述三种效力的表述从三个不同的角度充分说明了物权公示的效力第一个效力亦可以表述为公示对于物权变动的效力。

　　依物权公示原则，基于法律行为的物权变动需要公示。公示乃是物权发生变动的法律标志。公示方式依动产或不动产物权变动而有不同。

　　（一）动产物权变动的公示方式——交付

　　《民法典》第二百二十四条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”交付有现实交付与交付替代两种形态。

　　1.现实交付

　　所谓现实交付，指的是将物直接交由对方占有。现实交付是最为典型的交付形态。

　　2.交付替代

　　当现实交付不可能或没必要时，可以其他方式替代交付。交付替代方式包括：

　　（1）简易交付。《民法典》第二百二十六条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力”例如，承租人甲想要购买租用的相机，遂与出租人乙订立买卖合同，由于甲已占有该相机，为了节约交易成本，乙向甲转让相机所有权时，自不必先令甲返还，然后再向甲交付。

　　（2）指示交付。是指指示占有标的物之人将物交付于受让人。《民法典》第二百二十七条规定：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”例如，甲租用乙的相机，丙看见该相机后爱不释手，遂与乙订立买卖合同。正常情况下，乙向丙转让相机所有权的过程是；甲将相机归还于乙，乙再将相机交付于丙，同样是为了节约交易成本，这一繁复过程可简化为：乙指示甲直接将相机交付于丙。

　　（3）占有改定。所谓改定，改定的是占有人身份。《民法典》第二百二十八条规定，“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付，则通过间接占有的方式取得相机的自主占有。

　　（二）不动产物权变动的公示方式——登记

　　《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”“法律另有规定”，是指登记不是生效条件而是对抗要件的情形，例如《民法典》第三百三十五条的土地承包经营权转让、第三百七十四条的地役权设立等。

　　根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》规定，自本条例施行后，我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。需要登记的不动产物权包括；（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；

　　（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。值得注意的是，上述不动产物权均在登记之列，只不过登记效力各有不同，有的非经登记不得生效，有的非经登记不得对抗善意第三人。

　　根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，登记类型主要包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记与查封登记。

　　首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。

　　变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需登记。在下列情形下，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的：（4）同一权利人分害或者合并不动产的；（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（8）共有性质发生变更的；（9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。在下列情形下，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（1）买卖、互换、赠与不动产的；（2）以不动产作价出资（入股）的；（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的：（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

　　不动产权利消灭时，需要办理注销登记。属于注销登记的情形包括：

　　（1）不动产灭失的；

　　（2）权利人放弃不动产权利的；

　　（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；

　　（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

　　（5）法律、行政法规规定的其他情形。

　　更正登记与异议登记用以应对可能发生的登记错误。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。若是不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。具体而言，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。预告登记后，一方面，未经预告登记的权利人同意处分该不动产（如转移不动产所有权、设定建设用地使用权、设定地役权、设定抵押权等）的，不发生物权效力；另一方面，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。所谓“债权消灭”，除包括债权因得到清偿而消灭的情形外，根据《民法典物权编解释一》第五条规定，还包括买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权等情形。