不动产登记簿

　　不动产登记簿是不动产物权内容和归属的根据，不动产权属证书记载的事项与登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

　　不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，基于其特殊的法律地位，不动产登记簿具有以下几点特征：

　　第一，不动产登记簿是由不动产登记机构制作并管理的官方记录。一方面，依据民法典第216条第2款的规定，只有国家设立的不动产登记机构可以制作并管理不动产登记簿。除法定的不动产登记机构外，任何单位或个人均不得制作管理不动产登记簿，不得从事不动产登记活动。它们从事的登记不仅不会发生任何不动产物权变动效力，且有关行政主管机关还应对其给予相应的行政处分或行政处罚。另一方面，不动产登记簿并非可以任由登记机构随心所欲地决定是否设置以及如何设置。哪些不动产、哪些不动产权利可以载入登记簿，以及如何记载、登记簿的格式如何、载体是什么、如何管理和保存等问题都应依据法律的相关规定。

　　第二，不动产登记簿是具有法律效力的簿册。不动产登记簿并非单纯的记载不动产自然状况及其上权利状况的记录册，它还是具有法律效力的官方记录。首先，不动产登记簿具有物权转让效力，即是否记载于不动产登记簿，决定了基于法律行为的不动产物权变动是否发生效力。其次，不动产登记簿具有推定效力与公信效力。最后，不动产登记簿上记载的事项存在错误时，任何人包括登记机构不得擅自更改，而必须依照法定的更正程序来更正登记簿的错误。任何人随意涂改、毁损或伪造登记簿的，均应承担相应的法律责任。

　　第三，不动产登记簿用于记载不动产自然状况、权利状况及其他法定事项。不动产登记簿并非对社会生活中的所有财产都加以记载，而仅记录不动产的自然状况、权利状况及其他法定事项。首先，不动产登记簿应当记录不动产的标示即不动产的自然状况，如土地和房屋的位置、四至、面积等。不动产登记簿要清晰地反映不动产的自然状况，这是由物权特定原则所决定的。基于物权特定原则，每一个特定的不动产要有专门的登记簿簿页加以记载，以确保其同一性。在不动产登记簿簿页上需要将不动产的自然状况进行详细、清晰地记载。唯其如此，方能保证物权的客体是特定的，为下一步记录该不动产上的物权状况奠定坚实的基础。其次，不动产登记簿是记录不动产上权利状况的文件。尽管不动产登记簿是为不动产登记而设置的文件，但是并非所有的不动产上的权利和法律关系都需要在不动产登记簿上加以登记，只有那些具有登记能力的权利才能被记载在不动产登记簿上。最后，虽非不动产权利，但是法律规定可以载入不动产登记簿的事项，也可以被载入登记簿，如民法典规定的异议登记。

　　不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

　　不动产登记簿作为证明不动产权属及不动产物权变动情况的根本依据，具有如下几种主要功能：一是使不动产物权变动生效的功能。民法典第214条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”除非法律另有规定，如果不动产物权已经发生了变动，但没有在不动产登记簿上予以记载，则在法律上视为并没有真正完成不动产物权的变动。唯有当不动产登记簿上记载了物权变动情况后，方能产生不动产物权变动的法律效力。二是明确不动产物权权属的功能。民法典第216条第1款关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，承认了权利正确性推定。当对于已经登记在不动产登记簿上的不动产物权是否存在或者对权利的归属产生疑问或有争议时，据此权利推定即可认定，已经登记在不动产登记簿上的权利存在并归属于不动产登记簿记载的权利人。另外，民法典第217条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”三是公示不动产物权权属状况的功能。不动产物权权属状况通过记载于不动产登记簿来向社会公示，法律规定了不动产登记簿记载内容具有公信力，权利人、利害关系人和国家机关有权依法查阅、复制相关的不动产登记簿。不动产登记簿作为公示不动产相关信息的载体，有利于界定产权、解决纷争，维护交易安全和秩序。

　　《民法典》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿由登记机构管理，是不动产登记的核心载体。