预告登记

　　预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

　　根据《中华人民共和国民法典》规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

　　办理不动产预告登记能够防止“一房二卖”、防范交易风险，可以进一步规范房地产市场，切实维护购房人的合法权益。

　　根据《不动产登记操作规范（试行）》，办理预告登记所需材料包括：预测楼盘表（由开发企业提供）；商品房买卖合同（原件复印件）；申请人身份证明（原件复印件）；当事人关于预告登记的约定；共同共有夫妻双方结婚证（原件复印件）按份共有（协议书原件）；资料齐全后，予以办理。

　　备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。

　　预告登记指当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

　　1、法律效力不同

　　商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力；而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。

　　2、登记的程序不同

　　商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为；商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记手续是自愿性的。

　　3、启动主体不同

　　备案登记的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。

　　4、登记机关不同

　　备案登记的登记机关为建设主管部门或房地产管理部门（土地管理部门），而预告登记的登记机关则是房屋的登记机构。

　　5、适用范围不同

　　备案登记其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。预告登记则适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

　　而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。