优先承租权

　　优先承租权是指承租人根据法律规定或合同约定，于租赁期限届满后，以同等条件优先承租原租赁物的权利。在合同法时代，优先承租权因双方约定而产生。《民法典》施行后，优先承租权就成为房屋承租人的一项法定权利。

　　《民法典》第734条第2款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。该规定将优先承租权上升为房屋承租人的一项法定权利。但是，对于优先承租权的性质、具体行使规则、法律效果、救济和保护方式等，《民法典》及相关司法解释均未作出明确规定。

　　民法典出台以前，优先承租权由租赁合同约定产生：租赁双方达成合意，在租赁合同上对其进行约定。为了更好地保障居住安全，民法典将优先承租权法定化，用以保障居住权人的权利。相比其他的权利，优先承租权有不可替代的特点。

　　优先承租权具有市场性。优先承租权诞生于近现代，工业化的发展产生大量人口迁徙，而大城市高昂的房价使得越来越多的人选择租房而非买房。随着租赁市场的发展，优先承租权以合同自主约定的形式得以体现和完善。优先承租权自诞生之始便是意思自治的产物。我国民法典此次虽将优先承租权法定化，但为顺应市场正常发展规律，亦未对优先承租权的行使作出过多限制，仅规定若出租人继续出租房屋，在租赁双方合意的前提下，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。

　　优先承租权具有持续性。从保护承租人承租房屋的权利的角度来看，优先承租权与买卖不破租赁制度有所类似。但买卖不破租赁制度保护的是承租人在已经确定的承租期间居住的权利，即保护其租赁合同正常履行完毕的权利，而优先承租权制度保障的是承租人在租赁合同履行期届满，依然有同等条件下优先承租的权利，是一种持续性的权利。从权利保护的范围来说，优先承租权制度保护法益的范围要大于买卖不破租赁制度所保护的法益。

　　优先承租权是债权。居住权是民法典新规定的一项权利，亦是保障权利人在房屋持续居住的权利。与居住权不同的是，优先承租权的权利性质是债权。优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序。而居住权是物权，它的规定出现在民法典物权编中，规范的是权利人对特定房屋的物权，居住权的设立自登记起生效。

　　相比其他权利，优先承租权虽然行使条件相对简单，但也蕴含着其法定的适用要件。

　　1、出租人继续对外出租房屋

　　这里提到的对外出租是指房屋所有者将其房屋对外出租而获取租金的一种经营方式，不局限于房屋所有者本人适用，其直系亲属的使用应当排除在外，另外在实践中存在房屋所有者为谋取个人利益，通过假收回真转租的方式进行操作，该种情形也应当排除在外出租房屋的情形之外。

　　如果出租人租期届至时将房屋收回自用的，承租人无法在该情形下行使优先承租权，因为此时不存在优先承租权适用的前提。由于承租人对优先承租有期待利益而投入装修费，存在一定经济损失，又因出租人收回自用经营相同业务的，实际享受了该装修利益，故虽承租人不能因优先承租权被侵害而得到赔偿，但出租人此时应当基于公平原则，给予承租人一定补偿。

　　2、同等条件

　　判断是否为“同等条件”时，价格并非唯一的考量因素，一般会参照房屋优先购买权对同等条件的规定。通常考虑以下因素：（1）租金金额。租金数额是房屋租赁中最重要的衡量标准。若承租人出价的租金低于第三人的租金价格，”承租人便失去了行使优先权的前提。（2）承租人的主体情况。除了以上法条提到的支付方式、价款履行期限外，在评估承租人与第三人是否处于同等条件时，还将考虑承租人自身的情况。（3）租赁合同。承租人与第三人提出的承租条件相比，若新承租人提出整体承租房屋或者拉长承租周期，也将影响到同等条件的认定标准。

　　3、承租人有续租意愿

　　优先承租权保障的是承租人在租赁合同到期后优先选择是否继续使用房屋的权利，如果承租人本身无续租意愿，则无需讨论是否享有优先权。实践中，如租赁双方已签订合同确定终止租赁关系或合同已约定承租人申请续租须提前告知出租人而承租人未在约定期间内表示继续承租意愿，则将视为其已通过行为放弃优先承租权。此外，若出租方已通过公开方式重新招租，承租人未同等参与竞投，此等行为亦通常被视为放弃优先承租权。

　　4、承租人在租赁期间没有严重违约

　　在承租人有严重违反租赁合同的情况下，仍要求出租方迫于优先承租权继续出租给承租人显然不公平。承租人的严重违约行为影响双方信赖的，可视为不符合同等条件中的主观条件，而前述租金、支付期限等作为客观条件，因此同等条件要求主客观条件均同等。

　　法律条款是否意味着承租人可以请求强制缔约呢？这就涉及到优先承租权的权利性质了。当前学界中对优先承租权的权利性质尚存在较大争议。

　　第一种观点认为

　　承租人一旦要约请求，出租人必须承诺，强制缔约。但在实际生活中，出租人对于“同等条件”的成就可能需要反复斟酌或与承租人、第三人多次协商后成就，按该说很可能会使得出租人的权利受损。

　　第二种观点认为

　　优先承租权是附加于租赁物上的一种物权，在出租人出租租赁物时，将该权利让与给了承租人。这种观点有违民法意思自治原则和公平原则，不当限制了出租人占有、使用或处分的权能。承租人优先购买权也未认可承租人享有物权性权利，优先承租权自然也不能拥有物权性质。

　　第三种观点认为

　　优先承租权是一种期待权。按该学说观点，在出租人未向第三人租赁房屋时，优先承租权人的权利尚未实现化，处于期待状态。但若出租人向第三人租赁房屋时，承租人行使权利，期待权即可实现。按该说在现实生活中较难操作，也易产生纠纷，如果授予承租人直接缔约的权力，相当于将第三人的权利大幅贬损，将使得房屋租赁交易市场处于不可控的混乱状态中，给日后的诚信履行带来巨大灾难。

　　在生活中，合同到期后，有时是出租人通知承租人是否优先续租，有时又是承租人通知出租人优先续租，并无统一模式。优先承租权只有在出租人向第三人出租时才能显现出，同等条件的优先承租权。该权利的主体只能是承租人。法律规定优先承租权的目的就是为了通过法律规范强制约束，确保租赁市场的长期稳定，提高租赁双方的效率，稳定经济市场。

　　所以，承租人的优先承租权肯定不是绝对权、支配权，不是物权，而是一种法律强制保护的附条件的债权。优先承租权的法定化并不意味着债权的物权化，从立法的体例结构和内容安排上看，优先承租权的规定位于《民法典》合同编的第十四章租赁合同中，应当认定为其为债权属性。优先承租权系基于租赁合同产生的债权请求权，并非形成权，不应根据承租人的单方意思表示形成租赁合同，因此承租人无权请求强制缔约。

　　《民法典》生效前，虽然《合同法》中并未规定优先承租权，仅规定了承租人在同等条件下享有优先购买权。一般由当事人在租赁合同内自行约定此权利，但实践中也存在部分地方政府出台的地方性法规、规章对优先承租权予以认可。此次《民法典》第七百三十四条第二款规定：“……租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”将优先承租权明文引入，标志着我国第一次在民事基本法律制度中对房屋承租人的优先承租权益予以确认，实现了优先承租权的法定化。

　　法律对这种权利保护应当考虑出租人的利益，对保护程度要加以限制。无论承租人是否满足优先承租权的其他行使条件，在出租人已与第三人缔约或出租人明确表示无论如何不与承租人续约的情况下，承租人都不能以优先承租权为由要求强制缔约。我国优先承租权的权利性质可以类比承租人享有的优先购买权。

　　《民法典》第七百二十八条则规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”该条仅规定了优先购买权，但并未规定强制缔约权。同理，如果承租人在行使其优先承租权时，出租人已经与第三人签订了租赁合同，则出租人不能强行要求缔约。租赁合同较买卖合同更为复杂，租赁合同为继续性合同，须以双方信任为基础，具备一定的人合性，“同等条件”需考量的因素也更为复杂，除非出租人明确表示愿意续约，否则承租人请求强制缔约、签订新的租赁合同均很难得到支持。当承租人的优先承租权实现不了或者被侵犯后，承租人可以要求出租人承担赔偿损失等违约责任。

　　另一方面，承租人优先承租权被侵犯后权利实现不了的，还可以参照缔约过失的法律规定。《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”以优先承租权为由主张强制缔约很难获得支持，但是可以主张缔约损害赔偿的违约责任。

　　综上所述：

　　承租人的优先承租权应为债权，并非形成权，且考虑到租赁合同的特殊性以及契约自由的权利保护，承租人以行使优先承租权为由要求强制缔约，在出租人明确表示不愿意续租的情况下，不应得到支持。但其主张权利受侵害要求赔偿的应当支持。《民法典》通过立法形式为房屋承租人创设了优先承租权这一法定权利，为房租租赁市场的健康发展提供更加坚实有力的法制保障。司法实践中更应运用好这一权利。