免租期条款

　　免租期条款是房屋租赁合同中常见的条款。免租期，是一个租赁合同中用的术语，顾名思义，指免除房租的期限，免租期结束后开始计取租金。

　　房屋租赁合同的免租期约定应注意明确免租期的起止时间，免租期内是否能转租，免租期间水电等费用由谁承担、免租时间是否可调整等问题。

　　免租期条款的常见约定如下：

　　1.合同必须全部执行完成，才能适用免租期。否则，承租人需要补足全部免租期租金。

　　常见条款为：在免租期内，承租方需承担除租金之外的其他费用。无论何种原因导致本合同的租赁期限未能完整履行，则取消本条所述的全部免租期，承租方需按实际占用租赁房产的时间以及本合同约定的租金计算相应的房屋使用费。

　　2.租赁合同签署后按照约定方式正常支付租金，免租期设置在租赁期限的各个阶段。

　　常见条款为：本合同项下出租方向承租方提供3个月的免租期，分三次履行。承租方在第一至第二租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下，次年首个租赁月为第一个免租期；承租方在第二至第四租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下，次年首个租赁月为第二个免租期；承租方在第五至第六租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下，最后一个租赁月为第三个免租期。在免租期内，承租方仍需承担除租金之外的其他费用。

　　3.租赁期限的最后几个月设置为免租期，比如免租期三个月，租赁期限的最后三个月为免租期，中途合同解除不享受免租期。

　　常见条款为：本合同项下的免租期基于承租人完全履行租赁合同时，出租方给予承租方的价格优惠，免租期为***，不因任何原因予以延长。在租赁期间，承租方无任何违约行为的情形下，租赁期限届满前3个月即为出租方给予承租方的免租期。在此期间，承租方仅承担实际发生的水、电、物业费等费用，无需支付租金。

　　从两个方面来看这个问题：

　　第一：什么是法律上的免租期条款，和普通人理解的免租有什么不一样？

　　商铺租赁合同中的免租条款通常出现在因承租人需要对商铺进行装修或其他商业准备而不能立即开始正常经营的情况下。

　　根据《中华人民共和国民法典》第七百三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，免租期通常视为出租人基于合同履行预期的一种优惠。

　　然而，当合同因承租人违约而被解除时，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，合同可以解除，并且违约方应承担相应责任。在这种情况下，有些合同会明确约定承租人需补缴免租期间的租金。部分判例显示法院对合同中此类条款的效力予以认可。在部分案例中，法院认为即使合同中有免租期的规定，但因承租人有先履行义务，需在免租期满后进行交纳租金，否则出租人可主张违约金及费用。

　　涉及免租期租金的会计处理，《财政部关于印发〈关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）〉的通知》第十七条明确指出，虽然有免租期，承租人和出租人应当在整个租赁期内按合理方法进行租金分摊，并在免租期内确认相关租金费用。

　　此外很多公司法务和律师都会建议，在商铺租赁合同中应明确约定，在违约或合同解除的情况下，免租期的租金处理方式，以减少争议并保护出租人的合法权益。对于出租人来说，确保合同规定明确，并在合同提前终止时明确保留收回免租期租金的权利，可用作防止潜在的经济损失。

　　第二：在商业上我们怎么设计免租期条款才是合理的，才有利于促成交易？

　　要说免租的本质，至少存在两个原因，一是促销，二是过渡。前者好理解，即为了尽快租出去给予的一定优惠，为了减少空铺滞留时间。后者是因为往往交付给租户的时候，租户往往要重新改造，或者是毛胚装修成适用于商业运行的条件下的状态。

　　那么我们可以推理出，要解决免租期条款的合理性问题，不能在法律层面过多纠缠，因为条款设计的核心原因是为了维护利益，但是如果过分强调某一方利益，则难以达成交易本身。我认为，要解决这个合理性问题，要从三个方面研究。

　　首先，要精算财务，对商铺出租进行整体的精算，例如，在这个项目里，他们的房东是大型商业综合体，那么应该有能力对财务数据进行分析，整体项目投入的时间，应该是有弹性的，是一个月还是两个月还是三个月，得有个财务数据的核算，也就是如果对方租几年，可以给多久的免租期，而不是一样的对待。

　　其次，对承租方的商业机构的生命周期应该有预测，例如一个餐厅的生命周期是几年，这个是有大数据可以支撑的，那么这个可以作为租期的参考，也可以作为说服对方的依据，否则你签20年也没用，该倒就倒了，就算留给后续的诉讼解决，也并非上策。

　　最后，不能用条款代替管理，免租期可以约定相应的违约条款，但是条款不宜太严厉，更应体现合理性，尤其是免租期的本质，不是这个免租期用来免租，而是协助和促进承租方的生意，即使免租期有争议，但争议的本质也是利益，可以用其他的可期待利益进行置换。

　　免租期条款，看上去只是一个双方争议的焦点，如果我们仅仅是从双方谁更强势的角度去思考，那么条款将毫无意义，因为这不是智慧，只是博弈，如果律师或者法务在设计条款，或者参与谈判的时候，能够更多的从条款以外的角度去看问题，从促进交易的角度去想办法，那么才能满足企业的真需求！

　　所谓免租期，即指出租人免除承租人支付租金债务，将房屋无偿赠与承租人使用的期间。在合同约定的免租期内，承租人无需支付租金。免租期债务免除的性质应属附义务赠与，所附义务即为承租人在租期内按约使用房屋、支付租金，直至租赁合同约定的租赁期限届满，在约定的租期未届满之前不得退租。当承租人违约提前解除合同时，出租人基于租赁合同本应得到的利益将落空，承租人未履行完上述所附义务，出租人可撤销赠与，要求承租人支付免租期内的租金。至于承租人是否须支付全部免租期租金，则应从公平原则出发，结合承租人实际使用房屋的时间予以计算，即根据承租人实际使用租赁房屋的时间与租赁合同约定租期的比例乘以合同约定的免租期时间确认承租人免于支付租金的期间，对超出该期间的免租期期间，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。