续租选择权

　　续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间。例如：店铺租下来后装修成本很高、到期后别的商铺性价比不高等因素，会导致承租人更倾向于选择续租。

　　根据：《企业会计准则第21号——租赁》

　　第十五条 租赁期，是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。

　　承租人有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间。

　　承租人有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。

　　发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。

　　第二十五条 在租赁期开始日后，发生下列情形的，承租人应当重新确定租赁付款额，并按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债：

　　（一）因依据本准则第十五条第四款规定，续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或者前述选择权的实际行使情况与原评估结果不一致等导致租赁期变化的，应当根据新的租赁期重新确定租赁付款额；

　　第六十三条 承租人采用本准则第六十一条第（二）项进行衔接会计处理时，对于首次执行日前的经营租赁，可根据每项租赁采用下列一项或多项简化处理：

　　3.存在续租选择权或终止租赁选择权的，承租人可根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期，无需对首次执行日前各期间是否合理确定行使续租选择权或终止租赁选择权进行估计。

　　第六十一条 第（二）项：

　　（二）根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。采用该方法时，应当按照下列规定进行衔接处理：

　　1.对于首次执行日前的融资租赁，承租人在首次执行日应当按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。

　　2.对于首次执行日前的经营租赁，承租人在首次执行日应当根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照下列两者之一计量使用权资产：

　　（1）假设自租赁期开始日即采用本准则的账面价值（采用首次执行日的承租人增量借款利率作为折现率）；

　　（2）与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。

　　3.在首次执行日，承租人应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，对使用权资产进行减值测试并进行相应会计处理。

　　案例背景：

　　出租人与承租人签订了一份设备租赁协议，包括3年不可撤销期间和3年期的承租人续租选择权。

　　租赁开始日，该租赁设备剩余使用寿命为6年。出租人判断承租人不能合理确定将行使续租选择权，确定租赁期为3年。由于租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的50％，未占租赁资产使用寿命的大部分，综合考虑其他各种情形和迹象后，出租人认为该租赁实质上没有转移与该项设备所有权有关的几乎全部风险和报酬，将其分类为经营租赁。

　　在第3年年初，承租人书面通知出租人行使了续租选择权。由此，不可撤销租赁期发生变化，剩余租赁期由1年延长至4年，覆盖了租赁资产的所有剩余使用寿命。

　　问题：在承租人行权日，出租人是否应对租赁分类进行重新评估？承租人行使续租选择权是否对出租人产生影响，以及出租人应如何进行相关会计处理？

　　案例分析：

　　在租赁开始日后，出租人仅在发生租赁变更时才对租赁的分类进行重新评估。租赁变更是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

　　本案例中承租人在第三年年初行使了续租选择权，属于因执行原合同条款而导致租赁期变化的情况，并不属于租赁变更。因此，在此情形下出租人不应对租赁分类进行重新评估。

　　如果承租人实际行使了选择权，但该选择权在之前出租人确定租赁期时未涵盖，由此导致不可撤销租赁期间发生变化的，出租人应当修改租赁期。

　　因此，在本案例中，承租人执行原合同条款行使续租选择权虽然不会引发出租人对租赁分类进行重新评估，但会引发出租人对租赁期的修改。但是，《企业会计准则第21号——租赁(2018)》并未对出租人修改租赁期的相关会计处理提供进一步指引。因此，出租人需要制定适当的会计政策，并对所有此类交易一贯执行。

　　承上述案例背景，介绍一种可接受的会计处理方法。承租人在第三年年初行使续租选择权后，出租人将剩余租赁期修改为4年，但仍将该项租赁作为经营租赁进行会计处理。出租人应将该剩余租赁期（4年）的剩余租赁收款额，连同该租赁原租赁期相关剩余预收的或计提的应收租赁收款额（如有），在该剩余租赁期内以直线法确认租金收入。

　　但如果存在其他能够更好反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的系统合理方法（而非直线法），则出租人应采用该方法。

　　总结：

　　租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。在实务中，我们需区分具体业务情况是否属于租赁变更，并结合相关会计准则和监管规定的要求，开展具体分析与判断。

　　问题：新租赁准则下判断租赁期时对续租选择权的考虑？

　　案例：在实施租赁准则后，公司确认了三年期（2021年1月1日至2023年12月31日）的使用权资产、租赁负债后并进行后续计量，合同未明确约定续约选择权，而是对租赁到期后有关续约约定：可以提前进行协商新合同的签订等事项

　　公司折旧至最后一年的使用权资产时，已经明确知道租赁期仍会继续展期三年，此时并非通过租赁合同变更方式进行续约，而是到期后重新签订新的三年租赁期合同。

　　问：

　　1、使用权资产三年折旧完毕后，按照新的租赁期开始日（即2024年1月1日）重新确认新的使用权资产、租赁负债；

　　2、公司已知展期，是否根据“对租赁期的评估”规定（但是准则规定是根据不可撤销的租赁期间发生变化，是否不可引用？），对租赁期进行重新评估，在2023年已知时点重新评估租赁期，并新增使用权资产，租赁负债，再进行后续计量。

　　请问上述方式哪种合理，为什么？

　　如果是第2种方法，如何确定何时应当新增展期三年使用权资产（是期初1月1日还是期末12月31日亦或者6月30日），因为此时存在诸多可操纵利润的风险。

　　解答：新租赁准则下判断租赁期时对续租选择权的考虑，主要是关注续租有无明确的重大经济动因。如果没有明显的导致续租的重大经济动因（如重大的装修费支出、该租赁资产对本企业业务开展具有特殊重要性、特殊优惠的续租条款等），仅依据续约时的一般市场条件达成续租的，可以认为后续的续租与此前的租赁在经济上不存在关联，是两个独立的租约，故不作为对原租约的变更处理。