终止租赁选择权

　　终止租赁选择权就是可以选择终止租赁合同的权利。如果承租人有终止租赁选择权，就是根据合同约定可以选择终止合同，不租了，这个和不可撤销并不矛盾，因为都是在合同中约定好了的。但明显可以判断承租人不会选择终止合同，那租赁期就应该包含终止租赁选择权涵盖的期间。

　　比如，终止合同的违约金是50万元，或者再租用别人类似资产的60万元，而继续履行合同的租金只需40万元，所以明显可以判断承租人不会终止合同。

　　承租人是否会行使续租选择权和终止租赁选择权，主要考虑成本问题，如果不续租或终止租赁的成本太高，那承租人肯定会选择继续租用的。这里的成本包括再从市场上找其他类似资产的租赁价格更高、合同约定条件更严苛、原租赁对承租人的更重要、变换租用的资产对承租人造成的损失等。

　　第十五条 租赁期，是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。

　　承租人有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间。

　　承租人有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。

　　发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。

　　第十八条 租赁付款额，是指承租人向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

　　（四）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

　　第二十五条 在租赁期开始日后，发生下列情形的，承租人应当重新确定租赁付款额，并按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债：

　　（一）因依据本准则第十五条第四款规定，续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或者前述选择权的实际行使情况与原评估结果不一致等导致租赁期变化的，应当根据新的租赁期重新确定租赁付款额；

　　第三十八条 在租赁期开始日，出租人应当对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

　　出租人对应收融资租赁款进行初始计量时，应当以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

　　租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

　　租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

　　（四）承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

　　第六十三条 承租人采用本准则第六十一条第（二）项进行衔接会计处理时，对于首次执行日前的经营租赁，可根据每项租赁采用下列一项或多项简化处理：

　　3.存在续租选择权或终止租赁选择权的，承租人可根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期，无需对首次执行日前各期间是否合理确定行使续租选择权或终止租赁选择权进行估计。

　　第六十一条 第（二）项

　　（二）根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。采用该方法时，应当按照下列规定进行衔接处理：

　　1.对于首次执行日前的融资租赁，承租人在首次执行日应当按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。

　　2.对于首次执行日前的经营租赁，承租人在首次执行日应当根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照下列两者之一计量使用权资产：

　　（1）假设自租赁期开始日即采用本准则的账面价值（采用首次执行日的承租人增量借款利率作为折现率）；

　　（2）与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。

　　问题：能否简单处理终止租赁选择权的探讨？

　　根据新租赁准则第十五条：承租人有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。

　　某上市公司房屋租赁合同签订了2年，合同中约定在第1年租约结束后，承租人可以解除合约，剩余租约将不再具有效力。如果管理层不确定1年后是否会行使终止租赁选择权，此种情况下是否能按照1年期短期租赁进行处理？

　　解答：

　　不可以这样简单处理。虽然“合同中约定在第1年租约结束后，承租人可以解除合约”，但也要考虑承租人是否存在这样做的重大经济动因。如果承租人并无动因解约，继续租赁对承租人更有利，则应将剩余合同租赁期包含在内纳入租赁负债和使用权资产计量。