承租人优先购买权

　　承租人优先购买权指在房屋租赁关系中，承租人依照法律规定所享有的、当出租人将租赁房屋转让给第三人时，在同等条件下优先于浅谈承当事人而购买房屋的权利。

　　根据民法典第726条的规定，出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

　　因优先购买权不能脱离承租权单独存在，故承租人将房屋转租的，承租人不再享有优先购买权。

　　（一）主体适格

　　优先购买权的主体应当是承租人，但承租人必须基于合法有效的租赁合同才能主张权利。如果租赁合同无效或者已被撤销、解除，则租赁合同已经不存在，承租人也不再享有优先购买权。

　　（二）出租人“出卖”其房屋

　　依据民法典第726条的规定，优先购买权行使的前提是，出租人“出卖”其房屋。这就意味着，优先购买权的行使以出租人有偿转让其租赁物为前提，如果出租人以无偿的方式处分其房屋，则没有优先购买权制度适用的可能。从实践来看，出租人出卖其房屋的情形较多，只要可以认定其属于有偿处分，就应当适用民法典第726条的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第15条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”可见，在实现抵押权时，无论是采取协议折价的方式，还是采取变卖的方式，都可以认定为出卖房屋。

　　（三）必须在同等条件下行使

　　房屋承租人优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。所谓“优先”，必须是在同等条件下的优先，同等条件是对优先购买权人行使优先购买权的限制。此种限制体现了对出卖人所有权的尊重，避免因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，出卖人出卖的标的物能够确定出合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。

　　事实上，同等条件并不要求优先购买权人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。同等条件应当主要指的是价格条件。除价格条件外，同等条件还应当适当考虑租赁房屋的使用方式或使用用途、环境因素、品牌效应、无形资产的增值以及其他可能影响出租人经济利益的因素。此外，也应当适当考虑支付方式，但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次性付清，则除非优先购买权人为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。因此，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，如是现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人就不能以此作为同等条件。

　　需要注意的是拍卖租赁房屋情形下的“同等条件”。拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高竞价者的买卖。在法院拍卖租赁房屋的程序中，法院应当通知优先购买权人直接参加拍卖，与其他竞买人一起竞价，在产生最高竞价时，优先购买权人可以表示愿以最高价额购买该房屋，如果没有更高竞价，则由该优先购买权人购买该房屋。所以，在拍卖中，以“同等条件”购买，是指在拍卖中的竞买人所提出的最高竞价的价格，而非承租人所提出的价格。

　　（四）应当在合理期限内行使

　　1.出卖人负有通知义务

　　依据民法典第726条的规定，出卖人在出卖之前，应当在合理期限内通知承租人。在承租人行使优先购买权之前，出租人负有通知优先购买权人的义务。这种通知既可以是在意欲出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，告知的内容既包括价格，也包括其他重要的交易条件。房屋出售通知的到达是优先购买权人知晓交易条件、行使优先购买权的前提，也是优先购买权人权利期限计算的起点。如果优先购买权人没有收到通知，便没有行使权利的可能；如收到通知后在法定期间内权利人不行使权利，则视为弃权。可见，出卖人的通知义务是行使优先购买权的关键。从实践来看，优先购买权受到侵害的主要情况就是出卖人出售时不通知优先购买权人。但值得注意的是，民法典第726条第2款规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”从这一规定来看，出租人向承租人通知时，只要给承租人留出必要的考虑时间（15日）即可。换言之，出租人只要提前15日通知承租人即可。

　　2.承租人应当在合理期限内行使优先购买权

　　承租人自收到通知之后，不能无限期地享有优先购买权，否则，出卖人长期不能出卖其房屋，处分权的行使将受到影响，而且可能丧失最佳出售时机，造成损害。同时，承租人无期限地享有优先购买权，使得出卖人和第三人之间的法律关系处于不稳定状态，也会造成第三人的损害。依照民法典第726条第2款的规定，承租人在接到通知之日起15日内不行使优先购买权，就意味着其以沉默的方式放弃了优先购买权。在此情况下，即便其事后再行主张优先购买权，也不能得到法院的支持。

　　（一）房屋按份共有人的优先购买权

　　根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”第三百零五条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”这是法律对按份共有人优先购买权的规定。若租赁房屋为共有房屋，则在出卖租赁房屋时，可能发生承租人优先购买权与按份共有人优先购买权的冲突。

　　共有人优先购买权优先于承租人的优先购买权源于其二者性质不同。共有人优先购买权源于物权法的规定，是基于共有的物权关系而发生，属于物权法上的优先购买权，具有物权效力。承租人优先购买权则是基于双方之间的租赁合同关系，是承租人基于合同关系而享有的权利，其本质上是一种债权，承租人的优先购买权具有债权效力。根据物权优先于债权的原则，共有人优先购买权自然优先于承租人的优先购买权。基于共有人的优先购买权的物权效力，共有人的优先购买权可以对抗第三人。在其优先购买权受到侵害时，可以主张合同无效。承租人的优先购买权基于债权效力，因此不能对抗第三人，在其优先购买权受到侵害时，亦不能主张合同无效，只能主张赔偿损失。

　　共有人优先购买权效力优于承租人优先购买权，有利于保障共有物的完整和共有人共有关系的稳定，促进共有物价值充分利用。因此，房屋共有人行使优先购买权时可以排除承租人优先购买权的行使。

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属

　　生活中，会有出租人将其房产出卖与其有法律上特定身份关系的第三人的情形，这时第三人的购买行为也可以排除承租人优先购买权的行使。这里具有法律上特定身份关系的第三人指的是近亲属。关于近亲属的范围，根据《民法典》第一千零四十五条规定：“亲属包括配偶、血亲和姻亲。”具体包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，另外将共同生活的公婆、岳父母、儿媳、女婿视为近亲属。

　　由于近亲属之间的亲密性，出租人将出租房屋出卖给近亲属，追求的往往不只是纯粹的经济利益，在交易过程中会带有一定的情感因素，在交易活动中，不能将其与一般的民事主体之间的交易相提并论。在这种情况下排除承租人的优先购买权，可以保护近亲属的合法权益，有利于社会的和谐安定。

　　综上所述，随着社会经济的发展，承租人优先购买权问题对房屋交易会产生一定的阻碍，增加经济交易活动的时间成本，也增加了交易的不确定性和不稳定性，为了促进社会更加和谐稳定，法律需要对承租人的优先购买权作出更加详细而合理的规定。

承租人优先购买权的保护与限制

　　民法典第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”依据该条，出租人侵害承租人的优先购买权而将房屋转让给第三人的，出租人与第三人之间签订的买卖合同的效力不受影响，承租人不得以出租人出卖租赁房屋的行为侵害其优先购买权而主张该买卖合同无效。

承租人优先购买权相关案例说明

　　基本案情

　　2020年8月，何某委托中介公司出售房屋，出售价格为253万元。陈某看房后因房价超出预期于是向何某提出租房，双方遂签订《房屋租赁合同》，租赁期3年。

　　2021年9月，张某看好此房欲购买，何某与张某又签订了《房产认购合同》，约定何某将房屋出售给张某，交易价格为260万元。双方为了避税，在向房产交易中心备案时又签订《房地产买卖契约》一份，约定合同价款为160万元，双方按160万元缴纳契税。

　　后陈某以何某和张某侵犯了其优先购买权为由向法院起诉，请求法院判决何某和张某之间的购房协议无效，表示其愿以160万元价格购买涉案房屋。

　　法院审理意见

　　陈某与何某签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据法律规定，何某出卖该租赁房屋应当在合理期限内通知承租人陈某，陈某在同等条件下享有优先购买的权利。因陈某知道其承租的房屋系中介要出售房屋的事实，其因房屋报价太高而不愿购买，故应当认定何某履行了通知义务。

　　何某主张其以260万元的价格将该房屋卖给张某并提交了双方签订的《房产认购合同》，张某亦提交中介费及房款收据、中介公司盖章的协议书等材料证明实际交易价格为260万元，应当认定涉案房屋实际交易价格为260万元。现陈某要求以备案价格160万元作为同等条件购买本案争议房屋，缺乏事实依据，法院不予支持。

　　综上，陈某明知本案争议房屋为出售房屋，其在承租该房屋时已经放弃了购买的权利，何某以同等价格将该房屋卖给张某，该行为并未侵犯陈某的优先购买权。