不定期租赁合同

　　不定期租赁合同是指没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明，且事后也不能确定租赁期限的租赁合同。

　　简单来讲，不定期租赁合同就是无法确定租赁期限的合同。比如租客和房东口头约定租房，没说具体要租几个月或几年；或者签了书面合同，但合同对租赁期限只字未提；还有，原本的定期租赁合同到期后，租客继续使用租赁物，房东没发表意见还继续收着租金，那原来的合同就自动转为不定期租赁合同。

　　《民法典》法条：

　　第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

　　第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　对于租赁合同我们可以做以下解读：

　　第一，租赁期限不满6个月的租赁合同。

　　对于不满6个月的租赁合同，法律并无强制性要求，可以采用口头形式也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同通常存在租赁物价值不大，租金小，租赁物易变现等特点，所以，不必要求当事双方一定要签订书面合同。

　　第二，租赁期限在6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式。

　　租赁期限较长的合同，除了租赁物价值较大等因素外，通常会考虑租赁物出租是否容易，租赁期间是否存在中途解约影响二次租赁等原因。还有的要考虑租赁成本，比如涉及对租赁物装修，装修完毕后的使用等。

　　第三，租赁期限6个月以上但未签订书面合同的。

　　根据法律规定，此种情况下，当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。在《民法典》制定前，并未规定“无法确定租赁期”的情形下视为不定期租赁。

　　不定期租赁合同的种类一般分为三种，包括确定的不定期租赁合同、推定的不定期租赁合同、视为不定期租赁合同。确定的不定期租赁合同指合同中明确约定租赁期限为不定期；推定的不定期租赁合同指未对租赁期限进行约定的租赁合同；视为不定期租赁合同的情况指租赁期限约定不明确的租赁合同。相关规定详见《民法典》第707条、730条、第734条。

　　不定期租赁合同任意解除权的行使主体为合同双方当事人，无论出租人或承租人均享有任意解除合同的权利，这点有别于以前《合同法》的规定。

　　灵活性高：对双方来说，都有一项特殊权利——可以随时解除合同。要是租客突然找到更心仪的房子，或者房东临时决定要收回房子自用，只要在合理期限之前通知对方就行。

　　稳定性差：正是因为能随时解除合同，租赁关系就不太稳定。租客可能随时得面临搬家，房东也可能遭遇租客突然退租导致房屋闲置，租金收益受影响。与定期租赁合同相比，不定期租赁合同的租赁关系更加具有不确定性，当事人可以随时解除合同，随时可能因一方行使解除权而终止，不利于当事人对租赁关系的长期稳定预期。并且当事人行使任意解除权，一般情况下无需向对方支付解除合同的补偿金或违约金。但因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。

　　不利于长期投资：这种不稳定性使得当事人在对租赁物进行重大投入或长期规划时需谨慎，如租客可能因担心随时被解除合同，而不敢对租赁物进行大规模装修或购置与租赁物配套的长期使用设备等。

　　权利：除了上文提到的随时解除合同的权利，租客有权在租赁期间正常使用租赁物，房东则享有收取租金的权利。

　　义务：租客要按约定用途合理使用租赁物，不能随意损坏；房东则需保证租赁物符合约定用途，在租赁期间履行维修义务（除非双方另有约定）。

　　（一）任意解除权的行使主体

　　租赁合同中的当事人既包括承租人，也包括出租人。所以，不定期租赁合同任意解除权的行使主体为合同双方当事人，无论出租人或承租人均享有任意解除合同的权利。

　　（二）通知的合理期限如何确定？

　　当事人在行使任意解除权时，必须在合理期限之前通知对方，以避免或者降低给对方当事人造成的损失。关于该合理期限的认定标准，需要结合个案并考量租赁物的使用目的、性质及交易习惯、解除成本等多种因素进行综合分析。

　　第一，使用目的。出租人与承租人在签订合同时，通常会在合同中明确租赁物的具体用途，是用于生产经营使用，还是用于生活使用；以及明确是临时性或周期性的，还是长期固定等条款。例如：若是临时性的，则通知期限可以相对较短，反之亦然。

　　第二，性质。需要考量租赁物自身属性及市场属性。例如是否易于保存、有无保质期限或使用期限、是否易于寻找替代物等因素综合分析该合理期限。

　　第三，交易习惯。交易方式的不同，对合理期限的认定也不同。交易习惯通常是某一区域、特定人群在完成某一类交易时所形成的一种交易规则，该规则在潜意识中形成了一种各方均在遵守的习惯。因此，合同当事人双方在行使解除权时，需结合该交易规则来认定通知的合理期限。

　　（三）行使任意解除权后是否需要承担赔偿责任？

　　因在不定期租赁合同关系中，出租人与承租人均可随时解除租赁合同，但是在行使解除权后，是否需要赔偿对方因此遭受的损失呢？在不定期租赁合同中，出租人和承租人均承担着同等的市场风险，例如同种类租赁物的租金普遍上涨时，出租人为了获取高额的租金收益，会单方抬高租金，承租人若不同意，则会以不定期租赁合同行使任意解除权；同样，若普遍下降时，承租人也可以采取同等方式进行。因此，承租人与出租人均享有同等的解除权利，一方不得因对方行使任意解除权而主张损害赔偿，仅在一方未遵守法定的合理期限，或者未尽到通知等附随义务的情况下才应承担赔偿责任。