契税征管

　　契税征管是完善房地产权属登记的必备内容。契税是在土地房屋权属发生转移变动时，就当事人双方所立的契约，向土地房屋权属承受人征收的一种税。房地产权属登记是契税征管的依据和前提条件。

　　1.未及时申报纳税。《契税暂行条例》规定，纳税人应在纳税义务发生后10日内到征收机关主动申报纳税。一些房地产开发商及政府融资平台公司通过竞拍等方式取得土地使用权签订成交确认书后，以未付清土地出让金、未办理土地使用证为由迟迟不予申报纳税，致使大量税款不能及时征缴入库。

　　2.不符合规定减免征收。对减免的土地出让金未按规定征收契税。《契税暂行条例》规定，契税的计税依据分别为：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换的，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。概括来说，国有土地使用权出让的契税计税依据，是以权属转移当事人签订的合同成交价或者核定的市场价格作为计税依据。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，但在实际执行过程中，由于相关部门信息传递不全面，契税征收机关按照实缴土地出让金征收契税，少征收土地出让金减免部分契税。

　　3.代收税款未及时入库。房地产开发商在签订房屋买卖合同时，自行向房屋购买人代收契税，但将代收契税缴纳给契税征收机关的时间是在办证环节。由于房产开发前期资料不全、未能通过有关部门综合验收、未能委托办理实地测绘手续等原因，验收办证条件本身不具备，有的在合同签订代收契税后多年办不了房产证，造成代收税款未及时入库，开发商无偿占用税金，甚至有开发商因经营不善或其他原因，企业难以为继，税收资金的安全性存在隐患。

　　4.税收优惠政策未落实。税收优惠政策出台前，房地产开发商代收了税款，优惠政策出台后房地产开发商向契税征收机关按照优惠政策申报纳税，开发商多收的税款不退还或者不及时退还给购房人，税收优惠政策未落实。

　　5.未加收延迟缴纳税款滞纳金。《税收征收管理法》规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。征收机关在征收契税时，按照纳税人申报税款时间核定税款所属缴纳期，未按规定核定纳税期、导致未加收滞纳金。

　　1.相关规定不明确，操作性不强。一是纳税环节不明确。《契税暂行条例》规定契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。土地出让、房屋买卖合同性质的凭证包括土地成交确认书、土地使用权出让合同或者房屋买卖合同、土地使用证或者房产证，如何确定纳税环节，地方政府未出台相应管理办法予以明确统一。二是核定税款缴纳期不明确。《契税暂行条例》规定纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。对核定的期限无具体规定，实际执行无可操作性。

　　2.部门配合无约束性规定，信息传递不到位不全面。契税的征管，国土资源、房管等部门的配合是最关键的。而现有法规仅规定，土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税，对部门的配合要求比较笼统，缺乏统一性和严肃性，以至于存在各部门从本部门的利益出发，出现相互推诿扯皮现象，信息资源不能共享，给征收工作造成很大的漏洞。

　　3.契税程序法缺失，执法地位弱化。《税收征收管理法》规定，耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法，由国务院另行制定。同时规定，凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。而《契税暂行条例》规定契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。根据上述规定，财政机关作为契税征收机关，没有相应的征收管理办法；地方税务机关作为契税征收机关，国家税务总局2001年发布了国税发[2001]110号通知，明确：农业税、牧业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照《中华人民共和国税收征收管理法》执行，2010年国家税务总局清理规范性文件，公告该文件继续有效。除此之外，无具体的契税征收管理办法。税收程序法缺失，导致税收执法地位相对弱化。

　　1.完善契税法律保障体系，提高契税法律效力。国家应尽快出台有关契税征管法，提高税收法律的效力层次，确保契税征管有法可依，改变契税征管程序法缺失的现象。

　　2.制定契税征管业务规程，规范征管行为。地方各级政府应根据《契税暂行条例》等法律法规规定，结合各地实际制定契税征收管理业务规程，明确契税征收机关、纳税业务发生时间和环节、税款缴纳日期、计税依据、减免税及不征税行为认定等，严禁房地产开发商预代收契税，规范契税征收管理。

　　3.严格协税护税奖惩机制，强化税源监控。地方各级政府应结合各地税收征管实际，出台协税护税办法，成立协税护税领导小组，规定协税护税各成员单位的工作职责，明确奖惩规定：对护税协税有突出贡献的部门、单位和个人，由财政给予一定的奖励；同时对护税协税工作不力、造成税收等收入流失的部门、单位及其个人依法依规追究责任，对未经征收机关依法委托征收的部门、单位和个人收取的税收等收入，征收机关应责令退还，并依法依规追究责任。确保源头控制，堵塞征管漏洞。

　　4.积极推行房地产税收一体化管理，建立房地产交易信息平台。

　　契税征收部门与房产管理部门、土地管理部门三家建立契税征管信息网，积极推行与房地产管理部门、土地管理部门实行网络化、一体化办公，实施契税信息网络化治理。

　　5.加大宣传力度，坚持依法征收。

　　各级地方税务机关应广泛宣传契税法规政策，提高全民依法纳税意识，积极营造“纳税人主动申报纳税，征收机关依法征收管理”的和谐征纳环境，不断提高执法和服务水平，切实保护纳税人合法权益。

　　6.开展契税专项检查，促进征缴入库。对于往年形成契税未征行为，征收机关要组织力量全面彻底进行清查。对查出契税未征行为，加大补税的工作力度，足额补征到位。对于抗税不交和偷税逃税行为的，按照税收征管程序，申请人民法院强制执行，给予坚决打击。

　　完善契税法律保障体系，制定契税征管业务规程，建立健全协税护税制度，实行“先税后证”，推进信息资源共享，实施信息管税，规范契税征管行为，将有效防止税收流失，促进契税征收的科学化、精细化水平管理不断提高。

　　一是坚持全面审计，突出重点。全面审计，首先要将审计工作落脚点放在契税的应收尽收审计上，审查应交契税是否足额征收，漏缴契税是否及时补交；其次是监督契税附带税种的是否及时征收，审查契税征收机构是否赋予或履行印花税、营业税及附加、个人所得税征收职能；第三是对契税征收机构已征税款应缴尽缴的审计，针对契税征收的特点，搞好契税税款集中户审计，审查集中户中的税款是否及时缴入国库，有无延压税款问题，或用税款集中户人为调节收入进度问题。

　　在此基础上，针对契税征收中暴露出来的问题，应将审计重点放在征收环节尚未完善的金融系统以资抵债资产契税征收、旧房动迁工程契税征收和国土稽查案件契税补缴方面。同时，还要重点关注财产所有权转移书据和房屋产权证书及土地使用证书征收印花税、个人购买不足2年住房对外销售征收营业税及附加和个人住房转让所得征收个人所得税问题，促进契税征收工作逐步实现科学化、制度化和规范化。

　　二是搞好延伸审计，消除盲点。审计中要做好对金融系统、国土、房产、规划、工程开工监管部门的延伸审计。在核对金融系统以资抵债资产档案资料的基础上，搞好账实核对，验证有无漏缴契税问题；对国土、房产、规划、工程开工监管部门发放权证或许可证情况进行核对，审查是否存在不执行“先税后证”规定的问题，发放的权证或许可证是否全部缴纳了契税及附带税种；旧房动迁是否按实际支付的所有动迁安置补偿费为计税依据缴纳了契税；违章用地的案件处理是否补缴了契税；个人购买不足2年住房对外销售是否征收了营业税及附加，个人住房转让所得是否按规定征收了个人所得税；权证或许可证发放机关是否将发证信息及时传送个契税征收机构；有无行政审批机关人员主观故意出现“跑件”问题；审查是否存在个别办证人员法律意识淡薄，为谋取私利，私自办理未完税的审批项目，造成国家税款的流失问题。

　　三是严格审计执法，堵塞漏洞。进一步加大审计监督力度，对审计中发现的纳税人漏缴的契税，要积极协助征收机构组织税款入库。对于纳税人因税法意识淡薄造成的漏税问题，要及时宣传国家有关政策规定，提高其依法纳税意识。对于契税征收协税护税部门出现的配合不积极，或主观故意协助纳税人偷漏税问题，要及时予以披露，予以严肃处理。用审计手段促进建设和谐的税款征收环境，为地方经济的稳步健康发展作出审计的应有贡献。