估价假设和限制条件

　　估价假设和限制条件（assumptions and limiting conditions）是指估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设以及估价报告使用限制。

　　估价假设分为一般假设和特殊假设。其中特殊假设是指未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设四个假设。这两类假设不能混淆。

　　【一般假设】是估价报告中常规的、普遍需要的一种假设。包括对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素的合理假设。

　　【未定事项假设】是估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假设。

　　【背离事实假设】是因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假设。

　　【不相一致假设】是估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。

　　【依据不足假设】是估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

　　1、一般性假设

　　【权属】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们审慎直观检查了原件，核对了原件与复印件。我们未向发证机关进行核实。

　　【用途】估价对象的用途来源于估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。现场查勘时，估价对象现状用途与证载用途一致。

　　【面积】估价对象面积来源于估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。现场查勘时，未进行专业测量，仅谨慎观察。

　　在无理由怀疑估价委托人提供的权属资料的合法性、真实性、准确性和完整性情况下，假定其合法、真实、准确和完整。

　　【房屋安全、环境污染】现场查勘时我们对估价对象房屋安全和环境污染等给予了专门的观察和识别。对房屋的地基与基础、结构构件、区域环境的大气、土壤、水体、噪声等一般性污染情况进行专门的观察与识别。无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测，假定估价对象安全正常使用。

　　2、未定事项假设

　　【预留用地】地块内有计划预留用地，但未明确用途和容积率。结合原地块（相邻地块）的用途和容积率，该地块的控制性规划、区域发展规划、最高最佳用途分析，假定预留用地的宗地用途和容积率。

　　【出让地块】已出让地块只有地上用途、容积率，无地下用途、容积率。结合项目的相应规划、地上建筑物的功能，参考类似项目的情况确定地下用途和容积率。

　　3、背离事实假设

　　【房屋征收】被征收房屋的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响。

　　【抵押评估】估价对象存在抵押价值评估，不考虑

　　【司法拍卖】在价值时点，估价对象已被人民法院查封、存在优先受偿款情况，本次评估不考虑估价对象已被查封、存在优先受偿款等的影响。

　　4、不相一致假设

　　【用途1】估价对象的实际用途、登记用途、规划用途、土地登记用途之间不相一致。依据xx政府部门对估价对象的用途的认定，本次评估按照政府部门的认定进行估价。

　　【用途2】估价对象的登记用途、规划用途之间不相一致。xx政府部门未对估价对象的用途进行认定。本次评估根据估价目的和最高最佳利用原则，选择规划用途进行估价。

　　【用途3】估价对象的实际用途与登记用途、规划用途均不相一致。xx政府部门未对估价对象的用途进行认定。本次评估根据估价目的确定估价对象的实际用途进行评估。

　　【权利人1】估价对象房屋权属、土地权属等权属证明上的权利人之间不相一致。依据法院或者政府的裁决，按照xx权利人进行评估。

　　【权利人2】估价对象房屋权属、土地权属等权属证明上的权利人之间不相一致。征得权利人的同意，按照权利人协商确定的结果进行评估。

　　【地址】估价对象证载地址与实际地址不相一致。依据辖区派出所出具的证明，以该证明的实际地址进行评估。

　　5、依据不足假设

　　【权属原件】估价委托人不是估价对象权利人，且未能提供估价对象权属证书原件。估价师已做了尽职调查也难以获取权属必要的证明和相关资料。本次评估仅依据现有的资料假定估价对象合法、真实有效。

　　【估价对象内部】因估价对象占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘。估价师不掌握估价对象内部状况。本次评估假定估价对象内部设施设备状况正常利用，装修情况为住宅普通装修，满足正常居住需要。

　　上述四个假设，应实事求是。存在的，应按要求撰写，不存在的，应分别用文字说明：本估价项目不存在xxx事项，估本估价报告无xxx事项假设。

　　估价报告使用限制，主要对估价报告的用途、使用者、使用期限、使用范围等的限定，以及说明使用报告时需注意的其他特殊事项。例如：

　　（1）【估价报告使用期限】本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

　　（2）【价值类型限制】估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

　　（3）【估价报告用途限制】本估价报告估价结果为**，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

　　（4）【报告分类使用限制】本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档并在**时提供给**。

　　（5）【报告内容采用限制】未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

　　（6）【其他特殊使用提示】（根据估价目的及房地产状况等，对使用报告时需注意的其他特殊事项进行提示）

　　（一）估价假设和限制条件应符合“必要、充分、合理、有依据”的要求，做到“无关必舍，应有必全”。

　　（二）估价假设、限制条件、估价师声明三部分要界定清楚，不得混淆使用。

　　（三）估价假设和限制条件撰写概要为提示性内容，不宜简单照搬采用，应注意适用性及针对性。

　　（四）因部分早期颁发的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》记载信息缺失，此类房地产估价时应特别予以关注。

　　（五）当无某项假设时，该项假设暂不作为报告内容。如果《房地产估价报告评审标准》明确要求每项假设均作为报告内容时，按评审标准要求撰写。

　　估价实践中，估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。