估价假设

　　估价假设（appraisal assumptions）是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。

　　估价假设必须是针对估价对象状况等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。注册房地产估价师和房地产估价机构不得为了高估或低估、规避应尽的审慎检查资料、尽职调查情况等勤勉尽责估价义务而滥用估价假设。

　　估价假设主要有以下方面：一是一般假设，是指估价项目通常有的、常见的估价假设，包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定。二是未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。三是背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。四是不相一致假设，是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。五是依据不足假设，是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，估价时一般应查看估价对象的权属证明原件，但在估价委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象权属证明原件的情况下，注册房地产估价师虽然进行了尽职调查，但也难以取得估价对象的权属证明，此时对缺少估价对象权属证明的说明以及对估价对象权属状况的合理假定。再如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。

　　（一）估价一般假设

　　1.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

　　2.估价委托人提供了估价对象的《中华人民共和国不动产权证书》《国有土地使用证》及测绘成果报告等复印件，我们对委托人提供的材料上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

　　3.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

　　4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相关的专业机构进行鉴定、监测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

　　5.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

　　（1）自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

　　（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；

　　（3）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；

　　（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

　　（5）不存在特殊买者的附加出价。

　　6.假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。

　　7.法院未书面明确估价对象交易税费负担方式，本次估价对象交易税费按照法律法规规定，转让人和买受人各自负担；

　　8.法院未明确估价对象存在租赁权、用益物权及占有使用情况，经房地产估价机构工作人员与相关各方共同勘查现场，未发现五个厂区存在租赁权。

　　9.法院未明确估价对象存在欠缴税金及相关费用情况，假定估价对象不存在欠缴税金及相关费用。

　　10.如估价对象被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付，则可能会考虑包括但不限于以下等因素：其他从房屋变卖价款中扣除的相关费用。

　　（二）未定事项假设

　　1.我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，假设原权利人已经付清地价款、市政配套费及工程款项。

　　（三）背离事实假设

　　1.估价结果没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

　　2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的其他债务对其价值的影响。

　　3.本次涉执房地产处置司法评估未考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权情况。本次评估视为没有查封、未设立担保物权及其他优先受偿权的财产进行评估。

　　（四）不相一致假设

　　本次估价不存在不相一致假设。

　　（五）依据不足假设

　　本次估价不存在依据不足假设。

　　（一）一般性假设

　　主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下：

　　1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

　　2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

　　3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。

　　4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

　　（1）交易双方自愿地进行交易；

　　（2）交易双方处于利己动机进行交易；

　　（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

　　（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

　　（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;

　　5.【估价对象为整个房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

　　（二）特殊类假设

　　主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下：

　　1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定，例如：

　　（1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。

　　（2）【《房屋所有权证》未记载房屋合法用途】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象的合法用途，经注册房地产估价师实地查勘，估价对象为**用房，本次估价设定房屋合法用途为**。

　　（3）【未提供容积率】根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。

　　2.【背离事实假设】应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如：

　　（1）【房地产抵押估价报告价值时点与完成实地查勘日不一致】本次估价价值时点为**年**月**日，完成实地查勘日期为**年**月**日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。

　　（2）【被征收房屋已租赁、抵押、查封】本次对征收房屋的价值进行评估，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　（3）【被征收房屋区位、实物状况遭破坏需要进行征收估价】在价值时点，被征收房屋的周边环境、实物状况已遭到破坏，影响了估价对象的正常使用，根据估价目的，本次估价不考虑被征收房屋的周边环境、实物状况受到破坏的影响。

　　（4）【房地产司法拍卖估价】在价值时点，估价对象已被人民法院查封（或存在担保物权、其他优先受偿款），本次估价不考虑估价对象已被查封因素的影响。

　　3.【不相一致假设】应说明在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。

　　例如：【证载用途不一致】估价对象《国有土地使用证》证载土地用途为工业，《房屋所有权证》证载房屋用途为工业、住宅及办公。经注册房地产估价师实地查勘，估价对象房屋实际作为生产车间及职工宿舍、生产办公用房，均为工业生产用途，本次评估估价对象用途以《国有土地使用证》证载工业用途为准。

　　4.【依据不足假设】应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明及对相应的估价对象状况的合理假定。例如：

　　（1）【不能提供权属证明原件】

　　（2）【不能进入估价对象内部查勘】