估价目的

　　估价目的（appraisal purpose；purpose of valuation）是指估价委托人对估价报告的预期用途。不同的估价目的对应不同的价值类型。如估价目的是为确定转让价格提供参考依据，则价值类型宜为市场价值。除了市场价值类型外，还有成本价值、征收补偿价值、投资价值等等。如果价值类型选择错误，也会导致估价结果不准确。

　　估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要，即估价委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、人民法院确定拍卖房地产的保留价、保险公司衡量投保房屋的保险价值、房地产买卖双方协商成交价、政府确定国有建设用地使用权出让底价等提供参考依据。估价委托人一般不会无故花钱委托房地产估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托，因此任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的。

　　不同估价目的下的估价结果可能不同，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(俗称租约)，许多法律法规规定保护这种租赁关系，因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。如果是为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价，就应考虑合同租金与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，视为无租约限制的房屋来估价。估价目的也限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。

　　房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。

　　不同估价目的将影响估价结果，因为估价目的的不同，其价值时间、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。例如，在买卖或抵押之前已经出租的房地产，租赁合同在有效期内买方或者对抵押物的受让人继续有效，即所谓的“买卖不破租赁”，这种房地产被称为有租约限制的房地产，评估其价值时应考虑合同租金与市场租金差异的影响，但如果是为房地产征收目的评估价值，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来评估。