成本价值

　　成本价值（cost approach indication）是采用成本法测算出的估价对象价值或价格。

　　成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值或价格。

　　“成本法”即“成本逼近法”、“重置成本法”，在使用成本法评估中一般有重置或重建两种评价思路，其所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。在评估学校、公园、医院等公众性区域房地产，以及化工厂、古建等独特设计的房地产时，习惯采用成本法进行测算评估，其中学校、公园等房地产不产生收益也无其他市场案例可寻，在采用成本法是考虑重置成本，而古建等独特设计房地产因其工艺、步骤繁琐，成本体现各个环节，在采用成本法是宜采用重建成本。成本法测算通常是以下两个环节：

　　第一，测算土地取得成本，系指城镇土地出让金、基础设施建设费、土地开发建设补偿费（包括土地征用费或拆迁安置补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）以及土地取得税费；

　　第二，测算开发成本，其为勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费以及开发过程中相关税费。此外，房地产的测算还需包括投资利润、销售费用、销售税费、开发利润以及管理费用（差旅费、行政办公费等在内的费用）。

　　房地产的重置成本：指将现有建筑物拆除并重新建造一座新建筑物所需的总成本。

　　房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售费用+开发利润

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益。不同估价项目的估价对象范围可能不同。

　　现实中的房地产估价对象丰富多彩、复杂多样，不仅有房屋、构筑物、土地，而且有已开始开发建设而尚未竣工的房地产，即在建房地产或“在建工程”；还有要求对正在开发建设或计划开发建设而尚未出现的房地产，即未建房地产，如“期房”进行估价；也可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一中附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。此外，估价对象还可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房；可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。