地役权

　　地役权，指土地所有人或者使用人为了便利的使用自己的土地，而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或者使用的土地加以使用的权利。

　　地役权的主要特征有:

　　一是地役权的主体是不动产的权利人。地役权人是为了提高自己不动产的效益而设立地役权的，供役地人是在自己的不动产上设置地役权而便利他人行使不动产权利，二者都是不动产的权利人，既可以是不动产的所有权人（如集体土地所有权人），也可以是不动产的使用权人（如土地承包经营权人）。

　　二是地役权是按照合同设立的。

　　三是地役权是利用他人的不动产.

　　四是地役权是为了提高自己不动产的效益。

　　五是地役权具有从属性，地役权从属于需役地。

　　根据本条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益，他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　（一）依据地役权的内容的不同，可将地役权分为积极地役权与消极地役权。积极地役权是指供役地人负有容许需役地人为了其土地的便利而在自己的土地上从事积极作为的义务的地役权，如汲水地役权、通行地役权。消极地役权是指供役地人负有为需役地的便利而消极不作为的义务的地役权，如不在需役地附近种植植物的地役权、不在一定的距离内建造建筑物的地役权。

　　（二）依据地役权行使的方法是否持续，可将地役权分为持续的地役权与不持续的地役权。持续的地役权是指权利的行使不是每次都需要地役权人的行为的地役权，如不在一定距离内建造建筑物的地役权。不持续的地役权则是指必须有地役权人的每一次的行为才能真正实现权利的地役权，如汲水地役权。

　　（三）依据地役权行使的外观上的差异，可将地役权分为表现的地役权与不表现的地役权。表现的地役权是指能够通过权利行使的外部标志加以识别的地役权。反之，则为不表现的地役权。

　　地役权的核心内容不是由法律规定，而是由地役权合同设定，地役权的具体内容、地役权的行使目的和方法都由双方当事人约定。

　　地役权人行使地役权的权利义务：

　　一是按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。即地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法（如通行目的、通过目的、排水目的、通风目的、采光目的、取水目的、眺望目的）利用供役地。

　　二是尽量减少对供役地权利人物权的限制。

　　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　地役权作为物权，其权利产生或变动并不以登记为要件。地役权在地役权合同生效，即在双方当事人均签名、盖章或者按指印之时设立，或在当事人一方已经履行主要义务，对方接受时设立。

　　地役权实行登记对抗主义。建议地役权人在订立地役权合同时申请登记，以免供役地权利人转让不动产给第三人时，因第三人不知道也不应知道不动产设有地役权，而导致地役权人不能向该善意第三人主张行使地役权。 

　　（一）当事人可以通过地役权合同取得并变动地役权

　　（二）地役权通常因下列原因消灭：

　　第一，供役地权利人依法行使解除权。

　　第二，需役地或者供役地灭失。

　　第三，发生约定的事由

　　第四，地役权人抛弃权利。

　　（三）已经登记的地役权发生变更、转让或者消灭的，应及时办理变更登记或注销登记。

　　地役权消灭的理由包括：（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（2）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　上述两种情形是法定解除事由，是专门为供役地权利人设立的权利。除此法定解除权外，当事人也可以经约定解除地役权。

　　如果地役权有登记的，地役权消灭时也应办理注销登记。

　　第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

　　前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　第三百七十三条 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

　　地役权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）供役地和需役地的位置；

　　（三）利用目的和方法；

　　（四）地役权期限；

　　（五）费用及其支付方式；

　　（六）解决争议的方法。

　　第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　第三百七十五条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

　　第三百七十六条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

　　第三百七十七条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　第三百七十八条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

　　第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　第三百八十条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

　　第三百八十一条 地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

　　第三百八十四条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

　　（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

　　（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　第三百八十五条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。