估价对象

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益。不同估价项目的估价对象范围可能不同。

　　现实中的房地产估价对象丰富多彩、复杂多样，不仅有房屋、构筑物、土地，而且有已开始开发建设而尚未竣工的房地产，即在建房地产或“在建工程”；还有要求对正在开发建设或计划开发建设而尚未出现的房地产，即未建房地产，如“期房”进行估价；也可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一中附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。此外，估价对象还可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房；可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。

　　估价对象必须为课税对象，即所转让的房地产。其估价对象的房屋地址、部位、用地面积、违章情况、建筑结构、建筑年份、房屋用途、缴交土地出让金情况必须与房地产证或档案资料相一致。

　　房地产估价是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定的房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，最终得出估价结果并提供相关专业意见的活动。

　　用专通常把上述概念中的房地产估价机构、注册房地产估价师和委托人称为估价当事人；特定目的成为估价目的；公认的原则称为估价原则；严谨的程序称为估价程序；依据有关文件、标准和资料称为估价依据；合理的假设称为估价假设；科学的方法称为估价方法；特定房地产称为估价对象；特定时间成为价值时点；特定价值或价格称为价值类型；分析、测算和判断，并提供相关专业意见称为估价结果。

　　成房地产估价的必要因素包括：估价当事人、估价目的、估价原则、估价程序、估价依据、估价假设、估价方法、估价对象、价值时点、价值类型、估价结果。