估价依据

　　估价依据（appraisal support documentation；valuation evidence）是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。

　　估价依据主要有以下方面：

　　一是有关法律、法规和政策，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策。

　　二是有关估价标准，包括房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。

　　三是估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料，如估价对象的面积、用途、权属证明等。

　　四是房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

　　在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。

　　房地产估价，过去通常称为房地产价格评估，有时也称为房地产评估、房地产价值评估、房地产估值。房地产评估的含义较宽泛，采用房地产估价不仅内涵明确，而且可以兼顾房地产价值和价格评估，以及房地产租赁价格即租金评估。此外，本条从专业估价角度给房地产估价下定义，特别明确了注册房地产估价师在其中的地位和作用。

　　房地产估价和房地产评估的区别如下：

　　在日常工作和生活中，许多人将房地产的价值价格评估笼统的称之为房地产评估，实际上，针对房地产价值价格的评估，应该准确的表述为房地产估价。在通常情况下房地产评估和房地产估价可以不作区分，能够彼此换用。但是，科学、严谨地说，估价和评估的内涵不完全相同。

　　评估的含义较宽泛，不只限于价值价格评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。而估价的含义更加精准、明确，就是指对价值价格进行评估。

　　房地产评估不仅包含房地产价值价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损程度评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产贷款风险评估、房地产投资风险评估、风险承受能力评估，甚至可以包含房地产政策效果评估等。虽然房地产估价应当对所涉及的房屋工程质量、完损程度、使用功能、周围环境等状况进行调查、评估，但是为了表述上更加科学准确，应把以得出房地产价值价格为目标或最终结果的评估，称为房地产价值价格评估，或简称房地产估价、房地产估值。同理，以其他某个方面作为目标或最终结果的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结果为综合性的或目前尚无恰当的词语来准确表述时，才可以笼统地称为房地产评估。

　　目前，评估一词还广泛用于其他方面或领域，比如在政府决策方面，要求与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项，在制定出台、组织实施或审批审核前，应进行社会稳定风险评估；在防灾减灾方面，广泛开展地质灾害危险性评估、地震灾害调查评估工作等。