抵押价值

　　抵押价值（mortgage value；mortgage lending value）也称为抵押贷款价值，是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

　　严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值，因为它应是遵循谨慎原则评估出的价值，但除此之外的条件与市场价值相同。法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的且法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括实现抵押权的费用和税金。实现抵押权的费用和税金包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及交易税费等。交易税费包括目前的税金及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。因此，抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”或“净价格’，也不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”。在为同一抵押权人进行的续贷房地产抵押估价时，续贷对应的已抵押担保的债权数额可不作为法定优先受偿款。

　　抵押贷款额度=抵押价值*抵押率（抵押贷款成数）

　　初次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

　　其中将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。

　　再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

　　抵押净值=抵押价值-预期实现债权的相关费用和税金

　　房地产抵押价值评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。通常是由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。

　　房产抵押价值评估中应注意以下事项：

　　1.抵押房产需是借款人名下房产，如果是与第三人共有的，在抵押时必须出具共有人同意抵押声明书。

　　2.在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书，如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

　　3.需要明确贷款用途，抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品等消费项目，据了解，目前抵押消费贷款的用途主要是装修。

　　4.办理抵押消费贷款较为简单，不过对于贷款用途有一定的限制，另外，在办理前，消费者需要对抵押消费贷款还款压力较大的现实有理性的认识，充分考虑自身的还款能力，避免以房产冲抵债务的不利局面。