谨慎原则

　　谨慎原则（principle of cautious）是指要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

　　《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原则，具体规定如下：

　　根据《房地产抵押估价指导意见》规定，在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

　　在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

　　在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

　　谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　一是谨慎原则与我们抵押价值评估业务中的风险防范的密切关系。房地产抵押估价服务于金融(银行)业的抵押贷款、担保业务，金融(银行)业本身需要的是安全、稳健、谨慎；房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避房地产估价机构和估价师的风险。通常需要处分抵押物的时点与估价时点一般相隔时间较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定性因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注。

　　我们在进行为房地产抵押贷款目的估价时，如果评估值比客观合理的价值高，贷款人的风险会增加，甚至影响金融安全。因此在抵押估价中要更加严格的执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法。关于防范房地产抵押估价执业风险的重要性，几乎在各期全国房地产估价师继续教育班上都有强调。在抵押估价中，如果我们背离了谨慎原则，就会带来风险。所以房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则，这是我们业内防范抵押估价执业风险的重要原则。

　　二是抵押估价中谨慎原则与其他估价原则的联系。前面已经提到：房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。这就是说谨慎原则不是孤立存在的，而是与一般原则有着密切的联系。在实际抵押估价中，我们不遵守一般原则，也就不可能遵守谨慎原则。

　　作为技术性原则的谨慎原则，它不是离开独立、客观、公正的行为准则而独立存在的。独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。这就既要求房地产估价机构是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构，又要求房地产估价机构与房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系。试想在抵押估价中，如果估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人及利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系，那我们就难以做到公平公正，谨慎原则也就得不到保证了。因此当我们与与估价对象或估价利害关系人存在利害关系时应当回避。

　　在抵押估价中，其他技术性的一般原则是基础，谨慎原则是补充。