期末转售收益

　　期末转售收益（reversion；income at reversion）是指预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。期末转售收益是房地产估价“收益法”当中的常见术语。

　　期末转售收益为持有期末的房地产转售价格减去转售成本后的收益。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法等方法计算。转售成本为转让方(卖方)应负担的转让费用，如销售费用、销售税费等。

　　投资收益性房地产所获得的收益中，转售价格占大部分比例，转售价值是投资者在投资结束后获得的一次性的房地产的收益，也就是在房地产在期末出售时，交易价值与交易费用之间的差额。

　　在实际工作中，估价人员可以搜集估价对象长期以来的变化趋势，分析估价对象房地产在价值时点的市场价值与持有期期末市场价值之间的关系，从而推断出转售价值。也可以预测估价对象持有期末下一年度的净收益，然后选取合适的资本化率，通过直接资本化法求出估价对象的转售价格。

　　收益法也称为收益资本化法，是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的预期收益为导向求得房地产的价值或价格。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

　　持有期末转售收益法公式：

　　预测房地产未来t年期间的净收益分别为A1，A2，…At，第t年末的价格为At，则房地产价格求取公式为：

　　V一房地产在价值时点的收益价格，即现值

　　Ai-房地产的未来第i期末的净运营收益，通常简称净收益

　　Y-房地产的报酬率（折现率）

　　t-房地产的持有期

　　Vt—房地产在未来第t年末的转售收益

　　预测房地产未来t年期间的净收益不变为A，第t年末价格为Vt，期间收益与期末转售收益具有相同的报酬率r。则房地产现在的价格为：V＝(A/Y)×[1-1/(1+Y)^t]+Vt/(1+Y)^t

　　式中：A－房地产每年净收益

　　Vt－预知未来第t年末的房地产价格

　　实际上，收益性房地产是一种投资品，作为投资品的典型收益包括两部分，一是在持有房地产期间每单位时间（如每月、每年）所获得的租赁收益(Ai)，二是在持有期末转售房地产时所获得的增值收益(Vt)。因此，预知未来若干年后的价格的公式成了评估收益性房地产价值的最常用的公式。