有效毛收入

　　有效毛收入（effective gross income）是指潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

　　一般而言有效毛收入中占比较高的为租金收入和物业管理费，但实务中还是应当根据租赁合同等作进一步判断。值得注意到是与运营无关的收入不应计入有效毛收入，比如政府补助。

　　有效毛收入也被称为有关收入，主要包括租金收入、物业管理费收入、押金利息收入和其他收入。

　　如何合理的预测租金收入和物业管理费收入，关键在于确定评估价值时点的租金单价和物业费单价；收益期或持有期的的租金单价的增长率、物业费单价的增长率和空置率。

　　1、潜在毛收入

　　潜在毛收入是指估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。

　　住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，为潜在毛租金收入加各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等的收入。

　　2、空置和收租损失

　　空置和收租损失是指因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。空置的面积没有收入。拖欠租金包括延迟支付租金、少付租金或不付租金。其他方面造成的收入损失包括免租期等。