潜在毛收入

　　潜在毛收入是指住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，为潜在毛租金收入加各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等的收入。

　　收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。一般的观点是，房地产的净收益为年总收入扣除运营费用以后得到的余额。在实际工作中，测算净收益有时比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，测算净收益时应考虑：房地产的毛收入有哪些，哪些是应该从毛收入中扣除，哪些是属于不应该从毛收入中扣除的，均需要全面客观的进行分析。

　　基于租赁收入测算净收益的基本公式为：

　　净收益=潜在毛租金收入-空置与租金损失+其他收入-运营费用

　　=潜在毛收入--空置与租金损失-运营费用

　　结合收益法的一般计算公式，我们可以看出，净收益与收益价值成正比例关系，而净收益与潜在毛收入紧紧相联。在其它变量相同的情况下，潜在毛收入高，净收益高，收益价值也高；潜在毛收入低，净收益低，收益价值也低。如何正确确定潜在毛收入，已成为不同估价师使用收益法时出现估价结果不一致的突出问题。

　　通常情况下，估价人员主要通过对估价对象的同一供需圈内类似房地产的租赁市场进行市场调研和分析，结合估价对象的租赁合同记载的相关信息来确定其潜在毛收入。但是即便是对一手数据信息的收集，仍然会忽略一些应计入估价对象的收入部分，从而造成漏算、少算潜在毛收入，也可能会有错算或多算的问题，这些都将直接影响估价结果。

　　收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价格的方法。

　　其中，将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将未来收益转换为价值的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。

　　报酬资本化法是一种现金流量折现法，预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格的方法。

　　直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格的方法。其中，预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估价对象价格的方法，称为收益乘数法。

　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价格，通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是用来推知未来，解释预期的合理性。

　　收益法估值步骤，关键在以下三点：

　　1、测算收益期或持有期；

　　2、计算净收益；

　　3、确定报酬率或资本化率。