收益价值

　　收益价值（income capitalization approach indication）是指采用收益法测算出的估价对象价值或价格。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化年、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用适当的折现率求取估价对象的价值的方法。具体计算公式如下：

　　式中：P——收益法评估值；

　　Ri——资产期间收益；

　　r——资本化率；

　　i——持有期间

　　运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

　　1、选择具体估价方法；

　　2、测算收益期或持有期；

　　3、测算未来收益；

　　4、确定报酬率或资本化率、收益乘数；

　　5、计算收益价值

　　收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。

　　1、不动产应当具有经济收益或者潜在收益

　　正在对外出租使用的房地产，一般可以使用收益法进行评估；暂时闲置和企业自用的房屋，虽然现阶段没有出租产生收益，但只要相同或相似区域有类似房地产对外出租价格信息，也可以采用收益法进行评估。

　　2、不动产未来收益及风险能够准确量化

　　未来期间收益，对外出租需要缴纳的费用均可以准确预计的情况下，能够合理确定折现率的情况下，可以采用收益法进行评估。