比较价值

　　比较价值（sales comparison approach indication）是指采用比较法测算出的估价对象价值或价格。

　　比较法也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法，称为比较法较为直观，容易理解。该方法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求得估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。

　　估价对象：指所估价的房地产等财产或相关权利。

　　比较法估价操作步骤：

　　1、收集交易实例;

　　2、选取可比实例;

　　3、建立比较基础;

　　4、进行交易情况修正;

　　5、进行市场状况调整;

　　6、进行房地产状况调整;

　　7、计算比较价值。

　　步骤3-6是对可比实例的成交价格处理：

　　价格换算一一建立比较基础。使可比实例成交价格与估价对象价值价格之间、各可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。

　　价格修正--交易情况修正。把可比实例非正常成交价格处理成正常价格。

　　价格调整一一市场状况调整和房地产状况调整。从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。

　　比较法的应用：

　　适用对象：住宅、写字楼、商业、标准厂房、房地产开发用地。

　　不适用的物业：

　　数量很少的房地产：特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂等。

　　很少发生交易的房地产：学校、医院、行政办公楼等。

　　可比性很差的房地产：在建工程。

　　其他用途：用于测算房地产市场租金、运营费用、空置率、资本化率、开发完成后房地产价值等。