建立比较基础

　　建立比较基础（establishing comparison basis）是指，使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。

　　建立比较基础是对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位。

　　当采用比较法进行估计时，第一步就是选取合适的可比实例，然后就是将这些可比实例的成交价格进行处理，即对成交价格的内涵和形式进行“标准化”，标准化后的成交价格与估价对象价值价格之间的口径一致、互相可比。

　　建立比较基础一般包括：（1）统一财产范围；（2）统一付款方式；（3）统一融资条件；（4）统一税费负担方式；（5）统一计价方式。

　　一、统一财产范围

　　统一财产范围应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，然后消除因财产范围不同而造成的价格差异。

　　财产范围不同的主要情形：

　　（1）房地产的实务范围不同；

　　估价对象不含装饰装修的住宅，而可比实例是精装修的住宅。

　　（2）含有房地产以外的资产；

　　估价对象含有特许经营权，而可比实例是“纯粹”的房地产。

　　（3）带有债权债务的房地产；

　　估价对象有水电费等余款的房地产，而可比实例是“干净”的房地产。

　　（4）带有其他权益或负担的房地产。

　　估价对象是附带入学指标，而可比实例是不带此权益的房地产。

　　二、统一付款方式

　　由于房地产交易金额较大，许多情况财务的是分期付款方式，统一付款方式就是将可比实例不是在成交日期一次性支付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。

　　三、统一融资条件

　　统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。

　　四、统一税费负担方式

　　可比实例的成交价格可能是正常负担价、卖方净得价或买方实付价；统一税费负担就是将不正常的成交价格（卖方净得价或买方实付价）调整为正常负担价，即买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。

　　正常负担价、卖方净得价和买方实付价之间的关系和换算

　　正常负担价－卖方应缴纳的桡费＝卖方净得价

　　正常负担价＋买方应缴纳的税费＝买方实付价

　　买方实付价＝卖方净得价＋（买方应缴纳的税费＋卖方应缴纳的税费）

　　卖方净得价＝买方实付价－（买方应缴纳的税费＋卖方应缴纳的税费）

　　五、统一计价方式

　　统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。

　　(一)统一价格表示单位

　　在统一为单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格;土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

　　其他的比较单位。仓库一一单位体积，停车场一一车位，旅馆一一客房或床位，影剧院一一座位，医院一一床位，保龄球馆一一球道。

　　有些可比实例宜先修正、调整总价，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。

　　例如，估价对象是一套门窗有损坏的住宅，选取的可比实例的某套住宅的门窗是完好的，成交总价为90万元。经调查得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为2万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价90万元，调整为门窗是损坏的总价88万元(90-2=88)，然后再将此总价88万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。

　　(二)统一币种和货币单位

　　将某一币种价格换算为另一币种价格，一般采用成交日的汇率。

　　如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。(因为原币种的价格，变成了价值时点的价格)

　　汇率一般采用国务院金融主管部门(国家外汇管理部门)公布的市场汇率中间价。

　　在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

　　(三)统一面积或体积内涵及计量单位

　　面积内涵——建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价。

　　1、可比实例

　　可比实例是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

　　2、成交价格

　　成交价格简称成交价，通常用货币来表示，一般也用货币来支付，但也可能用实物、无形资产或其他经济利益来支付。因此，不能把金额简单地理解为用货币支付的部分。成交价格是已完成的事实，因此卖方的要价、挂牌价、标价，买方的出价等都不是成交价格。成交价格可能是正常的，能反映真实的市场状况；也可能是不正常的，不能反映真实的市场状况。