房地产状况调整

　　房地产状况调整（property conditions adjustment）是指使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

　　比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏直接关系到其价值高低。进行房地产状况调整，是将可比实例在其自身状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格。因此，经过房地产状况调整后，就将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。

　　房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多样复杂，房地产状况调整是比较法中的一个难点和关键。但如果可比实例状况与估价对象状况有许多相同之处，则需要进行房地产状况调整的内容就较少，房地产状况调整相应就简单。因此，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产作为可比实例。

　　根据《房地产估价规范》规定：

　　4.2.9 房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

　　4.2.10 进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格，且调整的内容应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。单套住宅的调整内容还应包括所处楼幢、楼层和朝向。

　　4.2.11 进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。土地实物状况调整的内容应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。

　　4.2.12 进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格，且调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

　　4.2.13 进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位、实物和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。