开发完成后的价值

　　开发完成后的价值（gross development value）是指未来开发完成后的房地产的价值或价格。

　　采用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法预测或测算，否则，表面上是采用假设开发法进行估价，实际上是采用成本法进行估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法进行估价。这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、饭店等在建工程，不仅可以而且应当同时采用成本法和假设开发法进行估价，只是在采用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法预测或测算。

　　（1）静态假设开发法：按照评估基准日的市场行情，确定开发完成后的房地产的市场价值，无需预测开发期间由于房地产市场波动对销售价格产生的影响，并且假设开发完成后房屋即一次性全部销售完成，无需考虑销售周期和销售回款对评估价值的影响。

　　（2）动态假设开发法：需要根据现有房地产市场行情，结合未来房地产市场走势，预测开发完成后房地产的市场售价，需要考虑销售周期和销售回款对评估价值的影响。

　　2、后续开发成本的差异

　　开发成本通常包括土地费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费和开发间接费。

　　假设开发法也称为剩余法，是评估房地产开发用地、在建工程等待开发房地产价值或价格的常用方法，其本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向求得房地产的价值或价格。

　　假设开发法通常分为静态假设开发法和动态假设开发法，近年来，动态假设开发法被广泛使用，静态假设开发法已经基本不再使用，现将两种方法的原理和差异总结如下：

　　1、静态假设开发法

　　静态假设开发法（剩余法）是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除后续开发成本、相关税费、投资利息和投资利润后，以价格余额来确定被评估对象价值的一种方法。具体公式如下：

　　土地评估值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-增值税税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税

　　2、动态假设开发法

　　动态假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，根据评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，预测未来各年房地产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销售税费、土地増值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，釆用适当的折现率将各期净现金流折现并加和而得到的存货的评估价值。动态假设开发法屮，投资利息和投资利润不单独体现，而是包含在折现率中。具体公式如下：

　　土地评估值=开发后房地产价值现值-后续开发成本现值-销售费用现值-管理费用现值-增值税金及附加现值-土地增值税现值-企业所得税现值