路线价法

　　路线价法（road rating method）是一种主要用于城镇临街商业用地的批量估价方法。路线价法是指，在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

　　路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。

　　①路线价法适用于市街地，主要适用于城市繁华商业区土地价格的评估，对道路系统的完整、道路两旁宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。

　　②路线价法需要有较多的交易实例，而且土地市场要规范，路线价法能快速评估出多宗土地的价格。

　　③路线加法的精度与路线价和路线价修正体系密切相关。

　　1、划分路线价区段

　　一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。在划分路线价区段时，应将接近性大致相等的地段划分为同一路线价区段。一般以一街廓长为一路线价区段，但在繁华街道有时需将街廓划分多段，设定不同的路线价。而在某些不繁华的街道，有时需将数个街廓划分为一个路线价区段。此外，在同一街道上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线价区段考虑。

　　2、设定标准深度

　　设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。如某路线价区段的临街宗地大部分深度为18米，则标准深度应设定为18米。

　　3、确定路线价

　　路线价是设定在路线上的标准地块的单位地价。路线价的求取通常是在同一路线价区段内选择若干标准地块作样本，然后用市场售价类比法、预期收益还原法等具体评估方法，分别求出各样本的单位地价，并把各样本的单位地价算术平均(或取众数)，最终得出路线价。

　　4、制定深度指数表和其他修正率表

　　深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。制作深度指数表的原则是，地块的各部分价格随街道的程度而有递减的趋势，即深度越深，接近性越差，价格就越低。此外，根据其他因素，如角地、形状、宽窄等的影响，还应编制其他修正率表。

　　5、计算各地块的价格

　　根据路线价、深度指数表和其他修正率表以及宗地面积就可计算各地块的价格。

　　路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积

　　运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：

　　宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积

　　或者

　　宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额

四三二一法则

　　该法则又被称为慎格尔法则，是由J.A.Zengele在提出并最早使用的法则。其含义是：将标准深度100ft（注：1ft=0.3048米）4等分，随着离道路的距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%.如果深度超过100ft，每一等分25ft的价值占路线价的比例依次为9%、8%、7%、6%.

苏姆斯法则

　　该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半街50ft部分占全宗地总地价的72.5%，后半50ft部分占27.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15%。

霍夫曼法则

　　该法则是1866年由霍夫曼创立的，认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。

哈柏法则

　　该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。