批量估价

　　批量估价（mass appraisal）是指基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。

　　批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。批量估价分为基于比较法的批量估价、基于收益法的批量估价、基于成本法的批量估价。 

　　除了批量估价技术，数据标准是房地产批量估价中另一核心环节。显而易见，房地产批量估价中面临大量的基础数据和案例数据的采集、整理及价格和参数的测算，需要建立庞大的数据库系统，如果没有统一规范的数据标准就无法实现房地产的批量估价。

　　关于“数据标准”较为具体的阐述为：以数据共享为目标，在特定领域中，对数据内容进行界定、分类和编码以及对数据字段进行命名、定义、表示和标识等的规范和原则。

　　在标准价调整法中的标准房就是一个需要标准化的字段，以上海城市研发的VISS住宅估价系统为例，其在小区内设定的标准房内涵为：中高层或高层以8楼为楼层基准，多层以2楼为楼层基准；面积、户型以小区中主力面积户型为基准；朝向以小区中主要朝向为基准；装修状况设定为毛坯；其他个别因素以普遍性原则设定；交易条件设定为买卖双方各自承担交易税费。以此为基础进行的价格测算才能符合估价规范。

　　在多元回归模型中，同样需要对价格数据进行标准化。区别在于该因素是否被纳入到模型的变量中。如果纳入到模型的变量中，则不需要进行标准化；如果没有纳入到模型的变量中，则需要进行标准化修正。假设，在价格回归模型中设置了楼层的变量，则不需要对交易实例的楼层因素进行修正，因为模型本身就可以用来揭示楼层对价格的影响。如果模型中未包含楼层的变量，说明模型未对楼层因素进行考量，则样本数据中应将交易实例的楼层数据设置为统一标准。

　　分析批量估价与个案估价之间的差异、各自的不足，可以帮助我们深入思考和研究，促进批量估价技术的提升。归纳起来，估价效率、估价精度以及估价规范的适用性是二者的主要差异所在。

　　首先，追求估价效率是批量估价存在的意义。其次，总体而言，个案估价的估价精度理论上应优于批量估价的估价精度，原因在于批量估价技术本身。在标准价调整法中，在标准房的价格评估后还要经过一套修正系数才能得到某一单元物业的价格。这里经过了标准房和修正系数两重环节，分别会产生一定的误差，而累积的误差一定大于单一环节的误差。在多元回归模型中，由于房地产价格影响因素过于繁杂，实践中很难有一个绝好的模型可以拟合出准确的价格。一旦某些特别情况被排除在模型以外并且未被识别时，则可能出现较大的误差。至于大数据挖掘中的算法统计技术，就目前而言，根本无法达到较高的估价精度。

　　最后，房地产批量估价较个案估价的特殊性，导致了在估价规范的适用上有所欠缺。主要表现在：不能遵循最高最佳利用原则；由于太多信息不能确定，需要进行较多的估价假设。此外还有估价目的不明确，价值类型一旦设定无法轻易更改（一般设为市场价值）等背离估价规范的情况。