个案估价

　　个案估价（single-property appraisal）是指单独对一宗或若干宗房地产的价值或价格进行评估。个案估价是相对于批量估价而言的，日常估价活动多为个案估价活动。

　　分析批量估价与个案估价之间的差异、各自的不足，可以帮助我们深入思考和研究，促进批量估价技术的提升。归纳起来，估价效率、估价精度以及估价规范的适用性是二者的主要差异所在。

　　首先，追求估价效率是批量估价存在的意义。其次，总体而言，个案估价的估价精度理论上应优于批量估价的估价精度，原因在于批量估价技术本身。在标准价调整法中，在标准房的价格评估后还要经过一套修正系数才能得到某一单元物业的价格。这里经过了标准房和修正系数两重环节，分别会产生一定的误差，而累积的误差一定大于单一环节的误差。在多元回归模型中，由于房地产价格影响因素过于繁杂，实践中很难有一个绝好的模型可以拟合出准确的价格。一旦某些特别情况被排除在模型以外并且未被识别时，则可能出现较大的误差。至于大数据挖掘中的算法统计技术，就目前而言，根本无法达到较高的估价精度。

　　最后，房地产批量估价较个案估价的特殊性，导致了在估价规范的适用上有所欠缺。主要表现在：不能遵循最高最佳利用原则；由于太多信息不能确定，需要进行较多的估价假设。此外还有估价目的不明确，价值类型一旦设定无法轻易更改（一般设为市场价值）等背离估价规范的情况。

　　批量估价是指基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。

　　批量估价主要适用于成套住宅、商铺、写字楼、快捷酒店、标准厂房等同类数量较多、可比性较好的房地产。大型商场、星级饭店、特殊厂房等房地产因其可比性不够好或同类数量不够多，通常不宜采用批量估价，或者在对估价结果精度要求不高的情况下，以批量估价结果为基础辅以个别因素调整或个案估价。

　　现实中，当需要在较短时间内对某个地区（如城市、市辖区等）的大量或所有房地产进行估价时，一般对其中适用批量估价的房地产采用批量估价，对少数不适用批量估价的房地产采用个案估价。

房地产估价

　　房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。

房地产价格

　　房地产估价是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。因此，做好房地产估价不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入和正确的认识。

　　房地产价格的含义如下：

　　价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象

　　价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质

　　房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。

　　房地产价格特征如下：

　　1、房地产价格既有买卖价格，又有使用价格（租金）。（一般商品主要是买卖价格）

　　2、房地产价格受区位的影响很大。（一般商品与区位关系不大）

　　3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。（一般商品主要是物品本身的价格）

　　4、房地产价格形成时间较长。

　　因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间内达成。

　　5、房地产价格容易受交易者的个别因素的影响。（一般商品不易受交易者个别情况左右）