估价参数

　　估价参数（appraisal parameters）是指用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。

　　估价参数包括比较法中的各种修正系数、调整系数，收益法中的报酬率、资本化率、收益乘数、空置率、运营费用率、净收益率、净收益变化率，成本法、假设开发法中的利息率、房地产开发利润率，成本法中的建筑物折旧率、残值率，收益法、假设开发法中的折现率等。

　　1、报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。

　　2、资本化率是指房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。

　　3、收益乘数是指房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入乘数、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。

　　4、空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％－10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％－20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。

　　5、运营费用率是指运营费用与有效毛收入的百分比。

　　6、房地产开发利润率是指房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比，分为投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率，税前利润率、税后利润率，总利润率、年利润率等。

　　投资利润率是指房地产开发利润与房地产开发投资的百分比。房地产开发投资包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用。

　　直接成本利润率是指房地产开发利润与房地产开发直接成本的百分比。房地产开发直接成本包括土地成本、建设成本。

　　成本利润率是指房地产开发利润与房地产开发成本的百分比。房地产开发成本包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息。

　　销售利润率是指房地产开发利润与房地产销售价格的百分比。

　　税前利润率是指未扣除所得税的房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比。

　　税后利润率是指扣除所得税后的房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比。

　　总利润率是指房地产开发利润总额与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比。

　　年利润率是指将总利润率平均到每年的房地产开发利润率。