估价基础数据

　　估价基础数据（basic data for appraisal）是指估价测算中所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。

　　反映估价对象状况的数据包括反映估价对象规模的数据，如土地面积、建筑面积、容积率、使用面积、可出售面积、可出租面积、临街深度、临街宽度、体积、房间数、床位数、座位数等；反映估价对象等级或档次的数据，如土地等级、宾馆的星级、写字楼的等级、装饰装修等级、房屋完损等级等；反映估价对象位置的数据，如与市中心的距离、总楼层数、所在楼层等；反映估价对象年龄和寿命的数据，如土地使用期限、土地已使用年限、建筑物年龄、建筑物经济寿命等。

估价对象

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益。不同估价项目的估价对象范围可能不同。

　　现实中的房地产估价对象丰富多彩、复杂多样，不仅有房屋、构筑物、土地，而且有已开始开发建设而尚未竣工的房地产，即在建房地产或“在建工程”；还有要求对正在开发建设或计划开发建设而尚未出现的房地产，即未建房地产，如“期房”进行估价；也可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一中附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。此外，估价对象还可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房；可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。

房地产估价

　　房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。

　　目前房地产估价主要服务于以下几种目的：

　　1.各类房地产的买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易中的估价；

　　2.房地产抵押、典当、保险；

　　3.征地拆迁补偿；

　　4.企业合资、合作、承包经营、租赁经营，企业改制、兼并以及破产清算等涉及到的估价。不同的估价目的所采用的技术路线是有所差异的，这就会影响估价结果。