标准调整法

　　标准价调整法（standard property value adjustment method）是一种批量估价方法，标准价调整法是指，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

　　标准价调整法主要适用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。

　　(1)确定估价范围

　　估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。估价的区域范围即需要对哪个地区范围内的房地产进行估价，例如是某个城市的全部行政区，还是其规划区、建成区、某个或某几个辖区内的房地产。估价的房地产种类即需要对哪些用途和类型的房地产进行估价，例如是住宅，还是商店、办公楼、旅馆、厂房、仓库等，或是各种房地产。

　　(2)进行房地产分组

　　把相似的房地产划分在同一组内。通常先“分用途”，如分为居住、商业、办公、旅馆、工业、仓库等；再“分类型”，如分为高层、多层、低层等，将商业房地产分为大型商场、小型店铺等，将办公楼分为甲级、乙级、普通办公楼等；然后“分区域”，如成片开发的住宅按自然小区划分，临街商业房地产按路线价区段划分。

　　(3)在每组内设定标准房地产

　　标准房地产是指一个组内具有代表性的典型房地产。

　　标准房地产最好是实际存在的，也可以虚拟的。对其基本状况(如用途、位置、楼层、朝向、户型、面积等影响同一组内不同房地产价值和价格的主要因素)作出明确界定。

　　(4)测算标准价

　　即标准房地产的价值或价格，测算方法与测算路线价、基准地价的方法相似。

　　(5)确定有关调整系数

　　如楼幢、楼层、朝向、户型、面积等调整系数。

　　(6)计算各宗被估价房地产的价值或价格

　　这是利用有关调整系数，将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格。

　　1、标准价调整法具有较强的实用性，在规模较小的城市中，可以实现绝大部分物业的批量估价需求，。

　　2、可以达到较高的批量估价覆盖率。

　　3、估价准确性较好，并有着较好的质量可控性。

　　4、除建设初期投入的人员成本和时间成本较大，后续维护的成本适中。

　　1、由于人工作业的工作量太大，不适用大、中型城市。

　　2、对估价人员的经验要求较高，尤其是系数设置与标准房的价格评估等环节对质量的要求很高。团队运作时，需要具备较高的质量管理能力。

　　3、不同物业间的系数关系可能受到市场、规划等因素的影响，需要定期进行监控和维护，有一定的难度，容易疏忽、遗漏。