可比实例

　　可比实例（comparable sales；comparables）是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

　　根据住房城乡建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的公告规定

　　4.2.3可比实例的选取应符合下列规定；

　　1 可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；

　　2 可比实例的交易方式应适合估价目的；

　　3 可比实例房地产应与估价对象房地产相似；

　　4 可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；

　　5 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

　　6 在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。

　　4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：

　　1 利害关系人之间的交易；

　　2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；

　　3 被迫出售或被迫购买的交易；

　　4 人为哄抬价格的交易；

　　5 对交易对象有特殊偏好的交易；

　　6 相邻房地产合并的交易；

　　7 受迷信影响的交易。

　　4.2.5 可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

　　4.2.6 选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理。标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位，并应符合下列规定：

　　1 统一财产范围应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不同造成的价格差异；

　　2 统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格：

　　3 统一融资条件应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格；

　　4 统一税费负担应将可比实例在交易税费非正常负担下的价格，调整为在交易税费正常负担下的价格：

　　5 统一计价单位应包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积内涵及计量单位等。不同币种之间的换算宜按国务院金融主管部门公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

　　4.2.7 当满足本规范第4.2.3条要求的交易实例少于三个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。

　　相关解读：

　　关于《房地产估价规范》4.2.3条款的理解：

　　《房地产估价原理与方法》（2021版）这一书的编委们对此做了如下阐述：

　　价值时点原则的重要性除了要求评估的应是在价值时点的价值价格，还在于应根据价值时点来确定评估估价对象价值价格所采用的估价依据、交易实例等的时间界限，特别是价值时点为过去的回溯性估价。由于市场价格一般只反映已经发生的以及尚未发生、但市场预期将会发生的事情，而不反映事前无法知道的、也无预期会发生的事情，如买方和卖方在价值时点及其之前都无法知道或预知在价值时点之后发生的事件，所以估价时不应考虑在价值时点之后发生的、在价值时点及其之前无法知道的、也无预期会发生的事情，否则就是“时间穿越”。

　　例如，有关法律法规和政策的实施、废止会影响估价对象的价值价格，因此估价时究竟是采用在价值时点之前还是之后实施和废止的，一般应根据价值时点来确定。因“法不溯及既往”，通常应采用在价值时点及其之前实施且未废止的有关法律法规和政策。同时需要注意的是，应采用的有关估价标准的时间界限，一般根据估价作业期来确定，而不是根据价值时点来确定，因为估价标准是规范和指导估价行为的，而不是房地产价值价格的影响因素。例如，2020年9月12日评估某一房地产于2014年10月15日的价值，采用的《房地产估价规范》应是自2015年12月1日起实施的修订后的《房地产估价规范》GB/T50291-2015，而不是《房地产估价规范》GB/T50291—1999。

　　再如，比较法中所选取的可比交易实例，应是在价值时点及其之前成交的交易实例，即可比交易实例的成交日期不得晚于价值时点。比如评估某一房地产于去年5月1日的价值，选取可比交易实例时不能选取去年5月1日之后成交的交易实例，只能选取成交日期在去年5月1日及其之前的交易实例。此外，如果可比交易实例的成交日期与价值时点不同（通常是这种情况），还应把可比交易实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格，因为同一房地产在不同时间的价值价格有所不同。