价值时点原则

　　价值时点原则（principle of date of value）是指要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

　　房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

　　确立价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值所对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的相关法规，就应该根据价值时点来确定。

　　1、价值时点

　　价值时点，过去通常称为估价时点，有时也称为评估时点、评估基准日、评估期日。估价时点、评估时点、评估基准日、评估期日在字面上都容易让人误解为估价的时间，即估价作业日期，因此称为价值时点更加准确，不会产生歧义。

　　价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。价值时点可能是现在、过去或将来的某一特定时间，一般为某一特定日期，并采用公历年、月、日表示。在估价中，确定价值时点应在前，得出评估价值应在后。

　　2、估价结果

　　估价结果（final value opinion）是指通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。

　　3、估价目的

　　估价目的（appraisal purpose；purpose of valuation）是指估价委托人对估价报告的预期用途。

　　估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要，即估价委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、人民法院确定拍卖房地产的保留价、保险公司衡量投保房屋的保险价值、房地产买卖双方协商成交价、政府确定国有建设用地使用权出让底价等提供参考依据。估价委托人一般不会无故花钱委托房地产估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托，因此任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的。

　　不同估价目的下的估价结果可能不同，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(俗称租约)，许多法律法规规定保护这种租赁关系，因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。如果是为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价，就应考虑合同租金与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，视为无租约限制的房屋来估价。估价目的也限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。