空置和收租损失

　　空置和收租损失是因空置或承租人拖欠租金造成的收入损失。空置的面积没有收入。收租损失包括承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算。空置和收租损失是房地产估价“收益法”当中的常用术语。

　　潜在毛收入是估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，为潜在毛租金收入加各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等的收入。

　　收益法又可称为收益资本化法，它是将评估对象在评估时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率(也称资本化率)折算到评估时点价值的方法。

　　收益法运用了预期收益原理，即某宗房地产的市场价值，为该房地产自评估时点后能够产生的各项净收益现值之和，收益法的关键是准确估算评估对象所产生的预期净收益及其发生时间，以及恰当的折现率。

　　收益法适用于有收益或有潜在收益的可正常经营用房地产的评估。政府机关、学校、寺庙等公益或特殊用途房地产的评估，一般不适宜用此方法。

　　基本公式：

　　一、净收益=潜在收入-空置等造成的收入损失-营运费用=有效毛收入-营运费用

　　二、不同类型房地产净收益的测算

　　1.出租型房地产净收益的测算

　　纯收益=租赁收入一维修费一管理费一保险费一房地产税一租赁代理费

　　2.直接经营型房地产净收益的测算（直接经营型房地产，是指房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与房地产经营者利润没有分开的房地产）

　　纯收益=销售收入一销售成本一销售费用—销售税金及其附加一管理费用—财务费用

　　特别提示：自用或尚未使用的房地产净收益的预算需要参照市场。