抵押净值

　　抵押净值（net mortgage value）是指抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

　　抵押净值是评估价值减去预计税费、抵押物处置时拍卖费用、抵押物法定优先受偿款等之后的剩余价值；预计税费是假设抵押物于评估时点交易时，按照国家有关交易税费标准所计算出的税费。

　　《房地产估价基本术语标准》中将抵押净值定义为，抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值，抵押价值是估价对象未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

　　基于以上考虑，将土地抵押净值界定为土地抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值，也就是：土地抵押净值=土地抵押价值-预期实现抵押权的费用-预期实现抵押权的税金。根据这一价值内涵，测算土地抵押净值的关键：需要理清预期实现抵押权的费用，税金包括哪些方面，取值的标准和依据。

　　抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

　　严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值，因为它应是遵循谨慎原则评估出的价值，但除此之外的条件与市场价值相同。

　　法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的且法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括实现抵押权的费用和税金。

　　实现抵押权的费用和税金包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及交易税费等。

　　交易税费包括目前的增值税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。因此，抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”或“净价格”，也不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”。

　　在为同一抵押权人进行的续贷房地产抵押估价时，续贷对应的已抵押担保的债权数额可不作为法定优先受偿款。

　　相关计算公式：

　　初次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

　　其中将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。

　　再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

　　抵押净值=抵押价值-预期实现债权的相关费用和税金