估价技术报告

　　估价技术报告（appraisal technique report）是指详细记载估价对象描述与分析、市场背景描述与分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定等内容的估价报告。

　　不同价值类型和不同估价目的的估价技术报告，应记载的内容有所不同。如关于市场价值的估价技术报告，应记载估价对象最高最佳利用分析；房地产抵押估价报告，应记载估价对象变现能力分析与风险提示。

　　估价技术报告应包括下列内容：

　　1、估价对象描述与分析，应有针对性地较洋细说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况。区位状况应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况，单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向。土地实物状况应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。权益状况应包括用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

　　2、市场背景描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较祥细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。

　　3、估价对象最高最佳利用分析，应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并应有针对性地较洋细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。当估价对象已为某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及它们的某种组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用为最高最佳利用。当根据估价目的不以最高最佳刊用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。

　　4、估价方法适用性分析，应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由；对理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由；对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。

　　5、估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

　　6、估价结果确定，应说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值，并应洋细说明最终评估价值确定的方法和理由。

　　随着涉及房地产的各种纠纷的不断发生，房地产司法评估不言而喻就在房地产评估领域占据了一席之地，房地产估价机构在房地产司法评估市场中实施“一门式”的服务，《房地产估价报告》的公正性、独立性和权威性为解决房地产市场中的司法纠纷起到了举足轻重的作用。

　　价格是市场的重要信息，是社会需求的标志、尺度和晴雨表，在房地产司法评估中，价格更是司法判决的参考依据，这就要求标志、尺度和晴雨表能够充分体现《房地产估价报告》的公正性、独立性和权威性。那么如何才能实现上述目标呢？这就不得不提在房地产估价中的《房地产估价技术报告》了，作为房地产估价的不可或缺的一部分，《房地产估价技术报告》是保证评估结果公正性、独立性和权威性的技术支撑。

　　房地产估价人员都知道，《房地产估计技术报告》由估价对象实物、权益、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程和估价结果确定六部分组成，其中，估价对象实物、权益、区位状况分析是对估价对象在当地房地产行情下的具体分析，市场背景分析是对当地房地产行情的宏观分析，最高最佳利用分析是对估价对象在实际情况下价值最大化的分析，估价方法适用性分析是对估价对象价格确定中有关参数适用性的分析，而估价过程则是建立在估价对象实物、权益、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析的基础之上。所以《房地产估计技术报告》中的估价对象实物、权益、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程则是保证社会需求的标志、尺度和晴雨表的的公正性、独立性和权威性的必要前提。

　　随着中国房地产估价师和房地产经纪人学会《关于印发涉执房地产处置司法评估指导意见的通知》（中房学[2021]）37号）和贵州省房地产估价行业发布的《贵州省房地产估价行业协会关于报告备案系统正式运行的通知》（黔房估协[2021]）6号）的实施，《房地产估计技术报告》中估价对象实物、权益、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析的合理性和客观性更是是估价实务操作严谨性、技术路线的保证，《房地产估计技术报告》是保证社会需求的标志、尺度和晴雨表的公正性、独立性和权威性的体现，综上所述，《房地产估计技术报告》在房地产司法评估领域内的重要性就不言而喻了。

　　估价报告应是评估机构全面、公正、客观、准确记述估价过程和评估结果的文件。估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。

　　叙述式估价报告应包括下列部分：

　　1、封面；

　　2、致估价委托人函；

　　3、目录；

　　4、估价师声明；

　　5、估价假设和限制条件；

　　6、估价结果报告；

　　7、估价技术报告；

　　8、附件。