园区开发贷款

　　园区开发贷款是指针对城市各类经济园区开发建设发放的贷款业务，重点支持经政府批准国家级、市级工业园区以及适度支持符合农村产业结构调整方向的都市工业园区的开发、建设。

　　园区是指在政府支持下成片开发用于旨在促进产业集聚的区域。从改革开放初期，全国在特区和沿海开放城市开始建立出口加工区，后来在沿海及内地建立经济技术开发区和高新技术开发区以及工业园区。

　　园区开发贷款业务特点：贷款资金用于开发区的土地收购整理、前期动拆迁、“七通一平”、基础设施及标准厂房等的建设，根据贷款用途可比照土地储备贷款、基础设施贷款、固定资产中长期项目贷款发放，以土地开发、厂房出售、出租等收益作为还款来源，采用贷款人认可的土地、房产抵押、租赁收入账户监管、政府或财政出具还款承诺函等方式。

　　园区开发是资金密集型行业，银行贷款是园区开发的主要来源。为了做好这类贷款，应当认识园区开发的资金需求特点。

　　资金需求量大。园区开发往往涉及几平方公里甚至10多平方公里的土地开发，投资的内容不仅包括道路、给排水网络、电网、煤气、电信等基础设施，还包括绿化等公建配套设施，而且面临非常艰巨的拆迁任务，从许多园区开发项目来看，拆迁费用占到总费用的一半以上，园区开发资金动辄需要几十亿元仍至几百亿元的资金。

　　资金使用周期长。园区开发从规划、拆迁、土地平整、设施建设到土地出让，有一个较长的过程，快则三至五年，长则上十年。而且，由于拆迁时间具有一定不确定性，很有可能拉长整个项目的时间。

　　前期投入大。园区开发工作中拆迁一般是控制性详细规划做完后对规划所划定区域内居民一次性完成，这部分的投入是必须的前期投入，而且投入的规模非常大。土地的平整可以分步进行，成熟一块地出让一块地，以此减少资金的压力，基础设施、公建配套设施的建设也可以分步进行，但前期一些必要的基础设施投入如路、水、电、气等，仍然是不小的投资。因此，土地一级开发对前期的资金压力特别大。

　　园区是以土地收益作为主要现金流收回投资的。从园区开发的直接收益来说，本身要经历由初创期到上升期和成熟期的发展轨迹。在园区起步之时，各项配套基础设施还不够完善，园区人气还不高，名气还不大，入驻企业可能不多，企业不一定很大，为了鼓励先期入驻企业一般会给予一定的优惠，土地收益有限。随着园区知名度的提升，一些实力强的企业可能会争相入驻，土地价格就会上涨，土地收益也就会增加。

　　由于拆迁成本呈快速上涨趋势，为了节约拆迁总成本，拆迁工作尽可能在前期一次性完成。再加上其他的开发成本，其资金流向的特点是，在初期资金净流出，而在后期净流入。在实践中，园区开发会按照一般地产项目那样分期开发和滚动开发的模式进行。

　　显然，这巨大的资金需求和较长的资金占用时间以园区开发企业自身的资产来进行开发是不现实的，需要大量筹措外部资金。银行贷款自然非常需要，但银行对于园区开放贷款面临两个难题。一是抵押的效力问题。一些银行要求园区开发贷款以土地使用权作为抵押，但由于一级开发的土地尚未出让，因此实际上并没有办理土地使用权证，抵押不具有法律效力，贷款出现风险时银行无法对抵押物进行处理变现。二是各家银行对园区贷款的政策不一，认识不一，而由于受银行单户贷款比限制往往仅一两家银行的贷款难以保证资金运行。

　　为了解决上述两个问题，一是建议银行比照项目融资来发放土地开放贷款。所谓项目融资是基于项目本身未来产生的现金流而提供的融资方式。为此，需要有相应的合约设计。二是建议银行以银团贷款方式解决。由于园区开发金额一般都比较大，由一家银行单独贷款，不仅要受到资本金比率的制约，还要受到贷款集中度风险的考验，且还会受到信息不对称的影响。采用银团贷款方式，可以降低单家银行的贷款额度，避免贷款集中度风险。三是为了降低银行资金的风险和单户贷款占比过高的风险，建议银行协助安排委托贷款，或委托贷款与银行贷款相结合。

　　园区开发项目贷款的风险主要来自于三方面：一是开发成本是否控制在预定范围内。随着时间的推移，开发成本是在上升的，主要是因为拆迁成本、施工成本是上升的。在做项目评估时，需要将这一因素考虑进去。二是开发进程能否按期完成。一旦不能如期完成相应的开发任务，意味着成本的上升和投资回收的推迟。三是园区招商是否顺利进行。招商成功与否关系到项目能否按计划产生现金流归还银行贷款。

　　为了判断这三方面的风险，一是要看项目本身是否具有吸引力。如该项目在当地政府工作中的地位，是否属于部级或省级重点工程项目，该产业在当地是否具有优势和竞争力;园区的位置是否优越，是否能产生相应的集聚效应;园区规划是否合理、是否科学，配套是否齐全;园区的招商政策是否有吸引力。二是要看园区开发企业的开发能力。如园区开发企业的资金实力如何，尽管这不是还款的保证，但仍然是重要的因素;开发企业在园区建设中的经验如何，具有丰富经验的开发商能有效控制开发成本和开发节奏;园区开发企业是否具有良好的声誉和招商能力，具有良好声誉和招商能力的开发企业能成功招商;此外，开发企业是否是集园区一级开发、二级开发以及园区物业管理的综合性企业，如果是综合性企业，意味着这类客户能给银行带来更多的贡献。三是要看地方政府的财力状况。财政资金对于项目运作成功非常关键。首先在项目启动时，财政先提供一部分铺底资金可以起到增信作用，便于寻求贷款或发债资金;其次，虽然当其他资金来源短缺时，特别是当货币政策紧缩，银行信贷或发行债券等金融手段融资遇到流动性困难时，需要财政资金提供相应帮助，从而保证项目的顺利进行。